《房地产估价案例与分析》模拟试卷

《《房地产估价案例与分析》模拟试卷》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、2004年湖南省房地产估价师考前培训班《房地产估价案例与分析》模拟试卷一、问答题(共3题，每题10分)(一)B公司于1998年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地使用权，1998年5月开始施工、预计竣工时间为2001年5月。工程于1999年7月因资金原因停建。建筑物为高层建筑，共18层，第1～4层为裙楼，用途为商业用房，5~18层为塔楼，用途为办公用房，该建筑停工时主体己达12层，2001年5月该公司寻找到合作伙伴、委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估，核定其现状价值，为合作提供依据。  请说出(1)评估该综合楼的技术路线；     (2)应搜集、审核

2、哪些资料?  (二)相邻房地产合并，其价值往往会升高，各自的增值额应如何分配?  (三)S开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价。该出让地块规定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓。为获得该地块，作为代理S开发商投标的估价人员，你认为应采用何种估价方法，要做哪些具体工作?  二、单项选择题(共2大题，4小题，每大题10分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内。)  (一)某市政府需要征用一块土地建一个商服中心，该块土地使用证上记载，土地的用途为农用地，根据估价人员实地考察，该块土地上巳建有砖厂等附属设施。商服中

3、心于2003年3月开工，现正在建设当中，估计2004年12月完成。  (1)征地补偿费应按(  )用途予以计算。  A．农用地  B．商业用地  C．工业用地  D．当地政府制定的标准 （2)要估价届时的售价，估价对象的状况和房地产市场情况应选择(  )。  A．估价对象的状况和房地产市场情况均为2004年12月。  B．估价对象的状况为现在，房地产市场情况为2004年12月。  C．估价对象的状况为2003年3月，房地产市场情况为2004年12月。  D．估价对象的状况和房地产市场情况均为2003年3月。  (二)甲公司于1980年通过划拨方式取得一块土地，并

4、在其上建设一栋办公楼。1997年底公司已将该办公楼出租给乙公司，租期至2002年底。2000年底甲公司由于资金紧张将此房地产到银行抵押贷款。贷款期限两年。  (1)此房地产的抵押价格为(  )。  A．建筑物价格加土地的现时价格  B．土地的现时价格加建筑物的现值扣除应交纳的土地出让金  C．建筑物的价值  D．等于房地产重置价减去建筑物的折旧费  (2)此房地产的建筑物价值(  )。  A．等于重置价减去可修复部分的修复费用  B．等于重置价减去物质上的、功能上的、经济上的折旧  C．等于重置价减去耐用年限计算的折旧额  D．等于重置价减去根据建筑物的建成时间

5、、维护保养、使用情况，以及宗地周边  状况，最后确定折旧额。  (3)出租租约限制对评估的抵押价格的影响为(  )。A．无影响      B. 对象的价格C．估价对象的价格  D．影响三、指错题(下列估价结果报告和估价技术报告中存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面的空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面的空格处的不计分。每指明一处错误得3分，本题全对的得40分)某居住房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)某居住房地产估价结果报告  一、委托方：田XX  二、估价方：xx

6、房地产评估有限责任公司  三、估价对象：田XX拥有的xx市五四西路35号4—1—301号住宅(包括生地)  四、估价目的：房地产抵押贷款  五、估价时点：2001年5月23日  六、估价依据：(略)  七、估价原则：(略)  八、采用的估价方法  本估价采用比较法、成本法综合评估。  九、估价结果：2001年5月23日估价对象评估值为人民币456000元，大写：肆拾伍万元整。  十、估价人员：(略)  十一、应用时效：本评估报告使用期为三年。                     xx房地产估价有限责任公司2001年5月23日某居住房地产估价技术报告一、个别因

7、素分析估价对象位于x住宅小区，建筑物为七层砖混结构。小区建成于1999年，为欧式建筑，外形典雅，色彩明丽，建筑质量完好，院内设有自行车棚及个人车库，楼内设有电梯。估价对象4－1－301号是位于建筑物内的一套单元住宅，位于首层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积222．95平方米。楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)。室内均为立线雕花玻璃门，设有灯池并以全木勾边。其中，客厅全瓷地砖铺面，设有木质书架，客厅与南阳台间设有双层门(内层为立线雕花玻璃门)，并设有木质落地推拉长窗；过厅全瓷地砖铺面，立线雕花玻璃吊顶，并设有壁柜，大客厅

8、与过厅间设有立线雕花椎拉