房地产估价案例与分析模拟10

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1、房地产估价案例与分析模拟10一、问答题1、某公司欲以其通过划拨方式取得的土地使用权及其地上一栋厂房作为抵押物抵押贷款，现委托一评估公司进行评估，请问针对划拨土地使用权的特性，处理土地使用权岀让金问题可以采取哪两种处理方式？有何内涵？2、张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元人民币。该房地产的建筑物共三层，总建筑面积700m2。张某拟购入后将一层开设商铺，二、三层用于居住。原

2、业主开出的售价为总价丄40万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？3、商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2,土地使用年限为40年，从2005年5/1180计起。该商场1〜4层于2007年5月18□租出，租期为5年，月租金为240元/m2,且每年不变；5〜6层于2007年7月］.日租出，租期为3年，月租金为210元/療，现空置。问现评估该商场带租约岀售的价格，应优先采用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。二、单项选择题（

3、每小题的备选答案中只有一个最符合题意）某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2,该公司认为建600療经济上不合算,擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。4、建设的最终批准权在（）<>A・政府房地产管理部门C.政府土地管理部门B.政府规划管理部门D.上级总公司5、评估吋依据的建筑面枳应为（A.460m2B.6

4、00m2C.1000m2D.以上三个面积都不行6、该公司委托评估应选择（）oA・房地产管理•部门B.资产管理部门C.有资格的房地产估价机构D.验资机构卖房者甲与购房者乙于2007年4月25FI签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2）,合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同吋付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余30%装修费。按规定

5、，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。7、估价时点应是（）oA・2007年4月25日B・2007年5月25日C.2007年7月25口D.2007年7月25口以后的某一天8、估价的价值范围应是（）oA.合同1规定的房款B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%C.合同丄规定的购房款和合同2规定的装修费的70%A.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费9、成交价格的评估方的产生方式是（）oA・房地产管理部门指定B.甲乙协商确定C.甲乙分别确定，并由房地产管理部

6、门裁决D.继续由原估价方承担赵某2000年10月按房改政策以4万元的成本价购买了一套1998年10月建成的砖混结构公房，房屋的经济寿命为50年，残值率为1.96%,建筑面积为100m2,1998年建筑物的重置价为500元/nA2000年建筑物重置价格为540元/n?,2006年10月的重置价格为750元/mS结构相同、楼层相同、装修相同、建成年月相同的商品房的正常转让价格为丄0万元，请问：10^赵某的房屋在2006年10月的最可能实现的售价是（）。A.小于4万元B.等于4万元C.等于10万元D.大

7、于4万元，小于10万元11>赵某的房屋从1998年10月起至2006年10月止，建筑物在估价上的累计折旧额为（）。A.847].元B.11765元C.7843元D.前三者的平均值甲公司以每平方米建筑面积8000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000m2的写字楼，随之办妥了权屈转让手续，又花了10万元在该写字楼墙上涂饰了本公司的标志。12、至此为止，正常情况下，若假设甲公司的实际花费为C,贝0（）万元。A・C<4000B.C=4000C・C=4010D.0401013、之后，上级令甲公司出售写字

8、楼，这期间写字楼市场价格未发生任何变化，设此时该写字楼的售价为户，在正常的市场条件下，P最可能的取值为（）万元。A.<4000B・=4000C.4000〜4010D.>4010三、指错题（下列估价结果报告和估价技术报告中存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在对应的序号后面的空格处，每个错误对应一个序号。）14>房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）XX房地产估价结果报告一、委托方XX房地产开发有限公司，法人代表：二、受托方