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1、房地产估价理论与方法模拟59一、单项选择题丄、某住宅小区附近新建一条铁路，由此引起的该住宅小区房地产价值的贬损属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折I口D.会计折I口2、甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2,该类房地产的报酬率为6%,则两宗土地价格相比（）oA・甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.无法确定3、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之H起算），计划开发期为3年，现已进行1・5年。估计建成还需「5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化
2、率为8%,折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。A・3939.61B・4433.88C・4768.50D・5652.094、在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况。A.有效经过年数B.实际经过年数C.剩余经过年数D.自然经过年数5、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产牛的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与（）万元的资金等价。A.2000B・400C・4000D・100006、估价人员在拆迁估价中可按下列（）来把握被拆迁房屋的性质
3、和面积。A.一般以被拆迁房屋的权展证书及权屈档案的记载为准B・地方对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定C.拆迁人与被拆迁入协商一致后，可以依据协商结果进行评估D.在对被拆迁房屋的性质和面积不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当中请有关部门或机构确认或测算7、下列关于预售房地产开发经营期的图示止确的是（开发经营期一一开发期—前期T*建造期B.开发期前期T卜建造期*开发经营期卜销削卜经営卜销售期・卜经营期卡8、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/mJ出租的年末净收益为300元/m2。假设折现率为10%,风险补偿估计为
4、现房价格的2%,则该期房FI前的价格应为（）元/m2。A.2667B・2670C・3000D・26609、某建筑物建成于1990年6刀，建筑面积4000m2,经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2500元/*1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108%和112%,残值率为5%,该建筑物2005年6月的累计折旧额为（）万元。A.612.33B.615.74C.625D.648.1510＞在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元/n?,建筑面积100m2,首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价
5、格5000元/〃，建筑面积120m2,首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2,建筑面积90m2,成交时一次付清；丁成交价格4760元/mS建筑面积110m2,成交时支付20万元，一年后付清余款32・36万元。已知折现率为10%,那么这4个可比实例实际单价的高低顺序为（）。A.甲＞乙＞丙〉丁B.乙〉丁＞甲＞丙C・乙〉丙＞甲＞丁D•丙〉乙＞丁＞甲11＞运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（）0A・待开发房地产开发建设开始时的具体日期B.待开发房地产建设发包日期
6、C.取得待开发房地产的H期D.房地产开发完成并投入使用的日期12、某旧住宅的重置价格为40万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为3万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为6万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为4万元。该旧住宅的折旧总额是（）万元。A・9B・13C・10D.713、房地产估价委托合同的内容可以不包括（）<>A.估价服务费B.估价目的C.估价委托书D.委托人的协助义务14、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2,其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹
7、性为（）。A.-1.33B.-0.66C.0.66D.1.5315、从买方的角度来看，房地产价格是基于社会上的''生产费用〃，类似于（）,具体来说，是买方愿意支付的最高价格，不能高于所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价,还不如自己开发建设。A.替代原理B.生产费用价值论C.预期收益原理D・价格构成原理16、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类（）oA.主观合理价值和公开市场价值B.主观合理价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市场价值17、下列表述屮不正确的是（）。A.在实际估价中，
8、不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中，不
