房地产估价理论与方法模拟

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1、房地产估价理论与方法模拟2一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)1、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于(  )方面的制约。  A．建筑技术  B．土地权利设置  C．相邻关系  D．土地使用管制2、房地产市场是一个地区性市场，主要体现在它的(  )。  A．独一无二  B．不可移动  C．流动性差  D．易受限制3、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为( )万元。  A．98  B．52  C．54  D．1

2、034、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低顺序为( )。  A．甲＞乙＞丙＞丁 B．乙＞丁＞甲＞丙 C．乙＞丙＞甲＞丁 D．丙＞乙＞丁＞甲5、某宗面积为3000m2的工

3、业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价(  )。  A．78万元  B．882万元  C．1210万元  D．1272万元6、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为(  )m2。  A．1200  B．120  C．3333  D．333.37、某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为800元/m2。理论上应补地价的数额应为( 

4、 )万元。  A．1450  B．2900  C．320  D．25008、可比实例和成交日期应与估价时点接近。所谓“接近”是相对而言的，是指(  )。  A．如果房地产市场无论怎么变化，几年前的交易用于现在仍然有效，也可选为可比实例  B．如果房地产的发展平稳，以一定速度发展，则几年前的交易用于现在仍然有效，可选用为可比实例  C．如果房地产市场相对稳定，但由于时间的不同，几年前的交易相对现在来说，差别还相当大，取可比实例还是相近的为好  D．如果房地产市场比较平稳，则几年前发生的交易用于现在可能仍然有效，也可选为可比实例9、对于不同类型的房地产，例如商业、办公

5、、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向(  )。  A．相同  B．不相同  C．可能相同，也可能不同  D．单边波动10、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于(  )。  A．物质折旧  B．功能折旧  C．经济折旧  D．会计折旧11、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格

6、为(  )元/m2。  A．2700.8  B．2800.1  C．2800.8D．2817.712、对于住宅楼来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，(  )。  A．楼层对价格的影响更大  B．朝向对价格的影响更大  C．二者同样重要  D．因人而异13、选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的(  )范围内。  A．2～3   B．1～4  C．0.5～2  D．1～214、某旧住宅，测算其重置价格为50万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为4万元。则

7、该旧住宅的现值为(  )万元。  A．36  B．40  C．38  D．4415、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为(  )万元。  A．4023.04  B．4074.10  C．4768.50  D．5652.0916、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件不包括(  )。  A．交易日期与估价时点相近  B．使用性质相同  C．地点相近  D

8、．价格相同