房地产估价案例与分析模拟4

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1、房地产估价案例与分析模拟4一、问答题丄、某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需要做哪些专业工作？（体现估价工作程序和步骤）某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为集商场公寓和写字间于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上1〜3层整体设计为商场；塔楼A座为28层，设计为大户型公寓。大厦总面积为83594.27m2o大厦自1994年6月

2、15日开工，于1995年丄2刀停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。请问：2、2005年对该大厦进行估价是否可采用成木法？为什么？3、写出估价技术路线。4、甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：物业名称ABC建筑面积/m?654850成交单价/（元/m2）155001450015000成交口期2007年9月2007年8月2007年10月请问：1.你认为乙房地产估价机

3、构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素？二、单项选择题甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共，5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建到4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构

4、对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。5、确定评估结论的依据应是（）。A.以1500万元作为评估值B.以（1400+1580）divide2=1490（万元）作为评估值C.以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工Z口止实际发生的工程量计算评估值D.以1993年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值6、如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为（）oA・1993年12月B.1995年7月C・项目转让日期D.项目建成日期7、该商品房预计1998年5

5、月建成，要估测建成时的售价，则估价对彖状况和房地产市场情况应是（）oA・估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态B.估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态C.估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场情况为1995年7月的状态D.估价对彖状况为1995年7月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态某单位为了企业解困经当地政府批准在无偿划拨的土地上建设网点房3000〃用于经营，2002年12月31日开始使用，6个月后将其中的2000m2出租，1000m2出售。并将出租部分向银行抵押贷款280万元，贷款期限2年，抵押率70紅200

6、5年6月30日由于未按期偿还贷款，拟处分房地产。8、对于出售部分转让评估时主要审查的证件是（）<>A.建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证B.房屋所有权证、原土地使用证C.土地使用权出让证件、房屋所有权证D.房屋销售许可证、土地使用权出让证件9、如以拍卖方式进行处分，其拍卖底价一般确定为（）oA.400万元B・>400万元C・270万元D・<400万元,>270万元某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。10、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发牛减损，其主要原

7、因是（）0A・道路扩宽后，交通发生变化B.绿地率发生变化C.公共配套设施发生变化D.土地形状发生变化11>若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（）oA.噪声和污染程度发生变化B.土地形状发生变化C.人口密度发生变化D・出行便捷程度发生变化12.房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是（）。A.由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C.用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得岀房地产价值变化额度D.用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化

8、得出房地产价值变化额外负担度三、指错题