房地产估价案例与分析分类模拟题4

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1、房地产估价案例与分析分类模拟题4一、问答题1、房地产保险的范围是什么?房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范围?房地产保险估价可分为哪两类?2、如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与市场价值标准有矛盾吗?3、一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府的有关文件规定，须补交地价款方能在市场转让。根据《房地产权证》和《×市人民政府关于土地使用权出让年限的公告》，该物业使用年限为40年(1992年9月至2032年9月)，剩余土地使用年限为28.5年。试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。4、试问保险事故发生后

2、的损失价值评估应采用的估价技术路线是什么?5、“确定评估价值时的主要因素”，从何角度回答?回答以下问题：6、保险事故的估价中，一般采用比较法还是成本法?或哪种方法在此类目的的估价中用得较多?7、在回答关于技术路线的问题时，依据书中的概念，是否应明确说明可能采用的估价方法?某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。请问：8、造成该两幢写

3、字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些?9、在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理?某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问：10、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从

4、哪些方面对王某的疑问进行解释和说明?11、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法?请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。请问：12、该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价?估价时应采用哪种价值类型?13、该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。二、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处14、××市某综合用途土地抵押价值评估报告  (封面

5、、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明略)  估价结果报告  一、委托方  单位名称：××××房地产有限公司  注册地址：××市××区××园  法定代表人：××  二、估价方  单位名称：(略)  法定代表人：(略)  住所：(略)  估价资格：房地产估价机构壹级资质  三、估价目的  为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。  四、估价对象  1．权属状况  ××中心由××××房地产有限公司开发建设。××××房地产有限公司于2004年2月18日与××市房地产管理局(现××市国土资源和房屋管理局)签订了《××市城镇国有

6、土地使用权出让合同》[京房地出[合]字(200)第××号]，取得x×区××桥西北角规划××危改小区项目用地，估价对象即位于该小区用地的东南部。2005年5月估价对象取得《国有土地使用证》[市海中外国用(200)字第××号]，土地面积为8000m2，土地使用者为××××房地产有限公司。  名称：××中心土地使用权。  2．查勘现状  坐落：××区××危改小区内，考察x×市地价区类划分，估价对象用地属于四类地价区。  四至：根据《国有土地使用证》[市海中外国用(200)字第××号]列示：东至盖板河路，南至规划路，西至规划小区路，北至区间道路。根据

7、实地查勘，估价对象用地呈矩形，东至八达岭高速路西侧绿化带，南临凯奇大厦和××清真寺，西临中航油大厦，北临冠城商厦(商检局大楼)，与《国有土地使用证》所示范围一致。  土地面积及使用年限：土地面积8000m2，土地用途为综合。其中：写字楼50年，自2004年6月30日至2054年6月29日止，截止价值时点，尚余42年；商业40年，自2004年6月30日至2044年6月29日止，截止价值时点，尚余32年。  建筑面积：根据委托方提供的《审定设计方案通知书》[200—规审字—××号]及《功能面积表》等资料，××中心规划总建筑面积142739m2。具

8、体功能分布情况见“××中心功能面积表”。  工程进度：截止价值时点，××中心项目用地地上建筑物基本拆平，尚未开始建筑物施工，土地基本达到“三通一平”建设条件。××中