房地产估价案例与分析分类模拟题1

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1、房地产估价案例与分析分类模拟题1一、单项选择题（每小题的备选答案中只有一个最符合题意）某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2001年3刀1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币200万元。2002年8月丄日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750万元，建筑物价值为人民币190万元；2002年8月1日，遭受火灾后建筑物价值为人民币50万元。丄、火灾给该商铺房屋警成直接损失为（）A.人民币140万元B.人民币150万元C.人民币1

2、90万元D.人民币700万元2、下列表述中不正确的是（）。A.2002年8月1日的评估价值750万元包含地价B・2001年3月1日的评估价值200万元包含地价C.2002年8月1口的评估价值190万元不包含地价D.2002年3月丄Fl至2002年8月1R未遭受火灾期间该商铺建筑物价值减损了10万元3、下列表述中正确的是（）oA.750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时转让的参考价B・750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1H未遭受火灾时缴纳房产税的参考价C.200万元的评估价值可以作为该商铺在2001年3月1日为抵押贷款评估的公开市场价D

3、.190万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8刀丄日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m,临街深度50m,面积4000m?矩形土地：2号地块与1.号地块相邻接，是一块临街宽度40m,临街深度40m,面积1600m2,形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/〃，2号地块的单价为8000元/m

4、2,两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评价单价为110007G/m2o4、下列关于增值收益的表述中正确的是（）<>A・以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号块的增值B.以3号地块的总价分别扣除丄号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率C.以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块屮计算增值分配D.1号地块比2号地块对增值额的贡献小5、在甲、乙两单之间分配增值收益，不可采用的方法是（）。A.以合并前地块各自的单价确定增值分配比例B.以合并前地块各自的面积确定增值分配比例C.以合并前地块各自的总价确定增值分配比

5、例D.以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例6、假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计,则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为（）万元。A・1616B・2560C・1882D.1920二、问答题7、某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后,委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成木法所采用的成木也

6、与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。8、某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，述需做哪些专业工作？三、指错题下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处9、xx大厦房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函XX股份有限公司：受贵公司委托，我公司对贵公司位于XX市XX路XX号院内的XX大厦（以下简称、、估价对象〃）的公

7、开市场价值进行了评估。我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产业增长价格参考的估价目的，遵循估价原则，按时估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算,并结合估价人员的经验对影响估价对彖价值因素的分析，确定估价对彖作为抵押贷款担保物态参量公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零巻佰伍拾万元整，单价：（略）。XX房地产评估有限公司（公章）2004年10月16日估价师声明（略）估价的假设与限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托人XX股份有限公司，法定代表人（