房地产估价案例与分析模拟1

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1、房地产估价案例与分析模拟1一、问答题1、某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：1•你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？2.如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？2、法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用

2、权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？2.拍卖保留价应由谁确定？如何确定？3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生的税费有哪些？3、某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转讣价格的评估业务，估价吋点为2006年6月1500根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目，的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成木价格为1800元/mS包括土地

3、取得成木、开发成木、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m?。请问：1.估价人员在确定该房地产的重置价格时有哪些错误？2.除了材料中已知的因素，还应考虑哪些因素才能得出积算价格？二、单项选择题（每小题的备选答案中，只有1个最符合题意。）张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2,张某与王某就该店面达成的月

4、租金是180元/mS租期为5年，费用按法规各自承担。4、（1）在2006年10月时，张某的权益价格为（）oA.doc没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余3年租期的月租金为180元/N条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.剩余3年租期的月租金为180元/亦条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D.张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格5、（2）在2006年10月时，王某的权益价格为（）。A.剩余3年租期、刀租金为200元/"条件下的净收益于2006午10刀的现值之和B・剩余3年租期、月租金为180元

5、/m?条件下的净收益于2006年10月的现值之和C・该店面在2006年10月的止常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D・剩余3年租期、正常市场租金与180元/亦条件下的差额在2006年10月的现值之和6、（3）如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2,建筑面积为500m2,首付款比例为20%,则该店面带债务转让的价格应为（）<>A.20%的首付款，加上该首付款2年的利息B.20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值C・该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格，减去该店面估价吋点之后需要继续偿还的贷款本

6、息值在估价时点的现值Z和D.2004年10刀的购买价格，加上20%的首付款的两年利息和已偿还刀供在估价时点的本息值,减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧Z和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑两幢（分别称为A座和E座）8层共5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元此吋A座建至4层，B座建至5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方

7、则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，甲方于1995年7月向法院起诉，法院委托评估机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。7、（1）确定评估结论的依据是（）oA.以1500万元作为评估值B.以（1400+1580）divide2=1490万元作为评估值C.以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值D.以1993年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值8、（2）如果该开发公司拥有全部合法手续，欲将整体项目转让，