房地产估价案例与分析模拟23

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1、房地产估价案例与分析模拟23一、问答题丄、张某在1998年7月以按揭的方式购买了一套住宅，现在（2001年7月）因资金紧张要出售该套住宅,同时李某打算购买该套住宅，但双方均不知如何确定该套住宅的售价，为此委托评估机构进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的技术路线。2、设有A、B两块相邻土地，它们分别属于甲、乙两个公司，请写出评估乙公司购买A地块和甲公司购买B地块价格的技术路线。3、某公司有一商场，该公司拥有该商场的划拨土地使用权和房屋所有权，并且此商场处于一栋18层高建筑中的第1〜4层，丄997年进行了一次重新装修

2、，但由于经营管理不善，商场自1997年一直处于亏损状态，因此欲出售该商场。现假设某集团公司欲购买该商场，并委托你评估其客观合理价格，请写出你评估的技术路线。二、选择题（每题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案填在各题相应的括号内。）华夏公司有一临街写字楼，在1998年7月与神州公司签订了为期5年的整体出租的租赁合同，试问：4、如果用收益法评估该写字楼价格为3000万元，用市场比较法评估的结果为2000万元，而且两种方法的评估测算里程均无问题，则该写字楼的客观合理的价格应为（）。A.3000万元B.2000万元C・25007J7

3、GD・大于3000万丿匸5、如果评估的目的为拍卖价格的评估，则评估价应为（）oA.小于2000万元B.2000万元C・2000〜3000万元之【'可D.3000万元6、在用收益法进行评估吋，客观收益应取（）。A.租赁合同中所载明的租金B.市场上正常的租金与标准写字楼的面积乘积C.A与B的平均值D・估价时点之后，租约期结束之前按租赁合同的租金，租约期结束之后取市场上正常客观的租金与写字楼相应的面积乘积某乡的老王丄986年在集镇上购买了一个商场，该商场建于1981年。2001年1月1口老王在临终前立下遗嘱：该商场的产权由他两个儿子继承。立

4、遗嘱之时老王还请房地产评估机构评估了该商场的价格,结果价值5077元。老王死后他的两个儿子共同出资利用半砖墙把该商场一分为二，之后他的大儿子想把他得的那一半商场卖给他的弟弟，他弟弟也想购买。如果从立遗嘱之时到委托估价之日（2001年2刀10H）,房地产的市场价格行情未发生任何变化，贝h7、大儿子那一半商场最合理的转让价格是（）A.25万元B.大于25万元C.小于25万元8、大儿子把那一半转让给其他的购买者，最可能实现的价格为（）A.25万元B.大于25万元C.小于25万元9、大儿子把他那一半的土地使用权拿到银行抵押贷款，请问是否可以（

5、）A.可以B.不一定C.不可以三、指错题下列估价报告存在多处错误，请指明其中的错误。10、XX大厦用地地价评估报告一、致委托方函（略）二、估价师声明（略）三、估价的假设和限制条件（略）四、房地产估价结果报告（-）委托方全称：北京XX有限公司法定代表人：（略）住所：（略）（二）估价方全称：北京XX房地产咨询评估有限公司法定代表人：（略）住所：（略）（三）估价对象概况1・地理位置及周围环境估价对象位于北京市XX区XX路XX号，市商务屮心用地内。地块南邻45mxx路，西邻40m步行街,北邻25m规划路，东邻50mxx街，规划用地11600m

6、2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的xx大厦。估价对彖地处XX区XX地区，紧临使馆区，是北京涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为北京主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美,交通便利，周围有多条公共汽车线路。地块距离长安街不到lkm,距天安门5.6km,距北京站7.5km,距首都机场20km。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想

7、场所。2.市政建设状况估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、屯力、通讯等市政配套设施完备。3.规划设计条件估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见下表。规划设计条件表内容指标内容指标总占地面积19800m2容积率7.619红线用地面积10500m2建筑限高80m市政代征地面积6800m2绿化面积占总用地的30%集中绿化代征地2500m2停车数45辆/万亦总建筑面积80000m2（四）估价冃的为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为

8、其招商引资提供客观的地价依据。（五）估价时点200丄年1月5日。（六）价值定义本次估价采用公开市场价值标准。（七）估价依据根据建设部、国家土地管理局、北京市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司