【房地产上半年报】2019观点指数上半年长租公寓报告

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1、长租公寓资产证券化渐进研究团队：观点指数研究院本报告导读：在“稳”的基调下，2019年以来长租公寓市场既没有了去年舆论的“大风大浪”，“暴雷”的消息也少有传出。不过由于还没有成熟的盈利定式，摸索阶段的整合在所难免。摘要：•租购并举推进租赁供应“续航”2017年至今，为了加快构建租购并举的住房体系，中央与地方出台了多项鼓励发展住房租赁市场的政策。租赁市场的开启与发展，成为激活房地产新周期的关键，也成为长效机制的重要组成部分。•城市租金平稳中分化长租产品多样探寻今年上半年，一线城市的住房租金总体平稳，平均住房租金为73.95元/平方米/

2、月；租金波动幅度不大，单月环比增速最高为3%左右。即使是处于租房旺季的6月份，一线城市平均住房租金也为74.65元/平方米/月，仅比1月份的72.65元/平方米/月增长了2.75%。不过，聚焦长租公寓市场，既要关注其价格，也要从微观层面关注其产品的类型。目前各城市长租公寓的主流户型仍为一居室（包括单房和一房一厅），且大部分户型面积在50平方米以下。•多样融资中资产证券化渐进多样融资中资产证券化渐进尽管房地产市场的信贷调控持续，但银行与监管机构对住房租赁的融资审批仍相对宽松。据相关数据统计，目前房企在住房租赁领域，已通过银行渠道累计融

3、资达千亿元；而部分长租公寓品牌，也屡受资本的青睐，资本风口仍助推着行业在发展轨道上前行。观点指数2018年下半年，长租公成为激活房地产新周期的关键，寓的发展犹如一条抛物线。在经也成为长效机制的重要组成部分。历了一段时间的快速扩张之后，业内的风险敞口逐渐被拉扯开来，在今年的全国两会上，住建部部于是企业暴雷、租金上涨等事件长王蒙徽表示，2019年将坚持调一度将行业推向风口浪尖。进入结构、转方式，特别是要大力培2019年，政策的东风仍在，长租育和发展住房租赁市场，重点解公寓各方主体在“规模”之外，决新市民的住房问题。政策的连仍在探寻着自身

4、的盈利模式。续性与稳定性，依然给住房租赁领域注入了强心剂。目前，尽管长租领域格局未定，但企业之间已呈现出不一样的发与此同时，在“稳地价、稳房价、展姿态。主体的性质与背景的差稳预期”的基调下，租赁市场也别，往往使得业态有着轻重资产将避免房租的非理性上涨。正如之分，其布局、融资路途也不尽1月份深圳市政协《深圳市出租相同。总体来看，拥有规模优势屋管理若干规定》修订专题协商的企业，在运营的过程中，在业会就提到，建议抑制“二房东”、内已拥有一定的话语权。“三房东”等扰乱正常租赁市场秩序现象，同时制定并严格执行面对“漫长”的收益周期，即使房租上

5、涨幅度的限制性条款。土地与资金的获取渠道渐次宽敞，也会让部分企业知难而退、被迫在规范租房价格的同时，各地的撤离。但久而久之，最后生存下人才政策也往往从租房优惠入手。来并有所成长的，必将成为市场例如呼和浩特在4月份推出了人份额的占有者。这就是优胜劣汰才新政，大学生享半价买房或公自然法则的最终体现。寓两年免租；南京也于5月份推出博士人才安居政策，提及公积租购并举推进租赁供应“续航”金额度最高为100万元，租房也可享受租金优惠。城市人口的流2017年至今，为了加快构建租购入是租赁住房发展的支撑，人才并举的住房体系，中央与地方出政策的出台将

6、进一步促进热点城台了多项鼓励发展住房租赁市场市租赁住房领域的发展。的政策。租赁市场的开启与发展，2但房租的浮动部分受到市场供应关系的影响，因此，租赁用地与房源的推出量，成为调节行业供需的平衡器。早在2018年2月，发改委就明确了租赁市场土地和住房供应主体单一、住房保障渠道多元化不够等问题，并表示支持专业化、机构化住房租赁企业发展。而继2017年8月，国土部、住建部确定13城开展租赁住房集体建设用地试点之后，集体用地的提供持续推进。今年1月中旬，自然资源部、住建部发布意见函表示，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建

7、设用地建设租赁住房试点实施方案。除此之外，也有部分城市明确了租赁住房供应的目标。例如广州黄埔将租赁住房用地纳入年度土地供应计划，计划到2020年底，新出让用地中可用于租赁住房建筑面积不低于年度出让住宅中建筑面积10%。而北京今年将建设筹集租赁住房5万套（间），郑州则计划新增租赁住房3万套（间）。3以2017年上海首宗“只租不售”住房用地的大多为国有企业；张的纯租赁住宅用地出让为开端，江集团、上海城投、浦发集团等，全国诸如杭州、广州、深圳、合往往成为地块的拥有者。这在一肥、南京、成都等试点城市，纷定程度上，是“发挥国有企业的纷打开了租

8、赁地块供应的闸门。企业转型为住房租赁企业”政策“自持”与“竞自持”成为开发的体现。随着土地供应的相关进展，商补仓的常态。国有租赁企业预计将在住房租赁市场上发挥越来越大的作用。今年以来，各城市租赁自持地块城市租金平稳中分化长租产品多持续