【房地产上半年报】2019观点指数上半年房企融资报告

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1、地产融资：监管收紧债务围城研究团队：观点指数研究院本报告导读：和住宅市场一样，2019年上半年融资端也经历了“前高后低”的行情。预计下半年，融资收紧会在数据上有更多的呈现。摘要：•与时间赛跑，到位资金超1/2靠销售及回款房企的到位资金极大依赖销售及回款，2019年1-5月总到位资金中有48.95%是来自两者，而反观融资渠道获得的资金延续负增长，面临的资金压力不言而喻。•房企181天融资1.23万亿，成本波动上升至7.48%开发投资激情充足和2019年上半年前期较为宽裕的资金不无关系。观点指数以100余家企业作为样本，统计其公开发布的融资数额，发现201

2、9年上半年房企融资数额达到12309.11亿元，其中债券融资达到7602.19亿元，占比61.76%。观点指数统计发现，2019年上半年房企的平均融资成本为6.96%。单月来看呈现波动上涨趋势，其中2月、4月以及6月的融资成本相对较高，分别为7.32%、7.59%、7.48%。•集合信托规模同比增长15.15%，占比微增0.01%私募基金之外，我们可以到看上半年房地产集合信托的发行量同比增速还是相对较高的，达到15.15%。不过增速同比去年同期明显放缓，增速下滑58.67%——2018年上半年房地产集合信托的发行规模为4327.63亿元，同比2017年

3、上半年的2489.7亿元增长73.82%。观点指数经历了2018年难度升级不过预计2019年下半年，融资收的融资环境以及不断加剧的资金紧会在数据上有更多的呈现。风面压力后，原本行业内预计会迎未弭，雨未停，房企也需要继续来更加严峻的2019年。乘舆启行，以求在预期收紧的融资形势中保存实力，为下一波洗不过现实是，和住宅市场一样，牌做好准备。融资端也经历了“前高后低”的行情。一季度信贷的边际放松，与时间赛跑，到位资金超1/2靠销给房企带来相对宽松的资金渠道，售及回款也改变了前期市场低迷的预期。根据中国人民银行统计，截止一季度后，2019年4月，70城中有20

4、19年5月末社会融资规模存量为67个城市的新房价格环比出现上211.06万亿元，比2018年1-5月增涨。随即，市场遭遇密集调控，加20.12亿元，同比增长10.6%，住建部开始陆续约谈一些市场升增速比2018年同期下降0.10%。温的城市。此外，4月19日政治局2019年前四月，社会融资规模存会议重提“房住不炒”，5月中旬，量增速分别为10.4%、10.1%、银保监会还下发了23号文，明确10.7%、10.4%。要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。因此资金端上，房企的融资渠道开始收窄，来自资金面的支持也相对减弱。不过，即使面临如

5、此多的“狂风骤雨”，反映在数据上，流入房地产的资金还是存在一定滞后性。整体而言2019年上半年，房企的融资情况还是有所回暖及改善。2因此，整体而言，信贷数据确实亿元，同比少减939亿元；信托贷出现了回升，不过受实体经济运款减少52亿元，同比少减884亿元。行压力影响，回升的幅度低于此如前文所述，伴随银保监23号文前。另外可以看到，表外融资出的效力开始逐渐显现，预计未来现了负增长。非标融资还将维持负增长。其中2019年5月末社会融资规模存聚焦到房地产行业，2019年1-5月量对实体经济发放的人民币贷款房企到位资金累计66689亿元，同余额为143.04万

6、亿元，同比增长比增长7.6%，增速比1-4月份回落13.4%；委托贷款余额为11.97万1.3个百分点。其中，国内贷款亿元，同比下降10.4%；信托贷款10762亿元，增长5.5%；利用外资余额为7.88万亿元，同比下降30亿元，增长38.8%；自筹资金6.7%；未贴现的银行承兑汇票余20276亿元，增长4.1%；定金及预额3.9万亿元，同比下降14%；企收款22395亿元，增长11.3%；个业债券余额为21.16万亿元，同比人按揭贷款10251亿元，增长增长10.9%；地方政府专项债券余10.8%。额为8.1万亿元，同比增长41.1%。若换个角度观察

7、，可以看到，在回到增量上看，2019年5月社会融上述到位资金来源中，定金及预资规模增量为1.4万亿元，同比收款和个人按揭贷款是所有到位2018年5月增长46.59%。不过非标资金来源中的例外，两者累计值融资依然维持2018年以来的趋势，占总到位资金的比重不降反升。继续减少。其中委托贷款减少6313其中定金及预收款2017年5月的累房企181天融资1.23万亿，成本计值占总到位资金的30.26%，低波动上升至7.48%于自筹资金，也即是比股东往来款等资源要少。至2018年5月定金2019年1-5月，开发商投资热情高及预收款累计值占比超过自筹资涨。其中，1

8、-5月份，全国房地产金，在所有资金来源中占比最高，开发投资46075亿元，同比增长达到32.4