【房地产上半年报】2019观点指数上半年产业地产报告

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1、产业地产宏观剪影的挑战研究团队：观点指数研究院本报告导读：2019年，大湾区规划、政策调控、贸易摩擦是产业地产发展的宏观剪影，这一年产业地产将面临严峻考验，但同时也将迎来重大发展机遇。摘要：•政策驱动与管制2018年，全国219家国家级经济技术开发区实现地区生产总值10.2万亿元，同比增长13.9%，增幅高于同期全国平均水平（6.6%）7.3个百分点，占同期国内生产总值比重为11.3%。同时，国家级经开区也对国家财政起到了重要支撑作用。去年，219家国家级经开区实现财政收入1.9万亿元，同比增长7.7%，增幅高于同期全国平均水平（6.2%）1.5个百分点，占全国财政收入的比

2、重为10.6%。•产业新城的发展跟单一的生产型园区不同，产业新城作为城市化、工业化发展到成熟阶段衍生出来的新事物，是涵盖了“生产、服务、消费”等多个功能的城市型经济园区，其显著特征是“产城融合”。谈到产业新城，最主要的一种开发方式是企业和政府共同开发，即产业新城PPP项目。去年财政部公布产业新城PPP项目有114个，长三角39个，京津冀34个，长江中游城市群、成渝城市群分别有21个、20个。观点指数近些年，随着双创、峻考验，但同时也将迎来重大发“十三五”规划、大湾区规划纲展机遇。要等一系列政策文件的出台，产业地产作为发展实体经济的重要政策驱动与管制载体，得到了国家的大力支持

3、与市场资本的追逐。房地产企业、2018年，全国219家国家级经济技制造业企业、金融资本企业、电术开发区实现地区生产总值10.2商等纷纷涉足产业地产领域，以万亿元，同比增长13.9%，增幅高期在未来产业地产格局中占得一于同期全国平均水平（6.6%）7.3席之地。个百分点，占同期国内生产总值比重为11.3%。但是，在产业地产蓬勃发展的背后，是鱼龙混杂、泥沙俱下的现同时，国家级经开区也对国家财实乱象。产业用地结构性供给失政起到了重要支撑作用。去年，衡、借产业圈地搞开发销售等始219家国家级经开区实现财政收入终是萦绕在产业地产发展道路上1.9万亿元，同比增长7.7%，增幅的重大问题

4、。为此，中央政府及高于同期全国平均水平（6.2%）各地方政府已出台多个政策，对1.5个百分点，占全国财政收入的产业地产发展乱象进行管制。比重为10.6%。而市场层面，由于中美贸易摩擦经济技术开发区作为发展产业的升级，国内输美商品的关税调整，重要平台，对GDP、财政的贡献力这对产业地产造成了不小的冲击。度不言而喻。结合当下国际贸易目前，部分产业地产企业正尝试关系紧张和科技创新发展需要的走出去，在泰国、越南、缅甸等大背景下，政府对产业发展的支东南亚国家搭建转移承接式的园持力度又上升了一个档次。区平台，进行产业转移。数据显示，2019年一季度越南吸引外资5月28日，国务院正式印发

5、《关于额达108亿美元，同比大增86.2%，推进国家级经济技术开发区创新中资贡献比例超60%。提升打造改革开放新高地的意见》，文件从提升开放型经济质2019年，大湾区规划、政策调控、量、赋予更大改革自主权、打造贸易摩擦是产业地产发展的宏观现代产业体系、完善对内对外合剪影，这一年产业地产将面临严作平台功能、加强要素保障和资2源集约利用五大方面对国家经开发展插上了腾飞的资本翅膀。区的发展提出了新的要求，这显示出了政府对发展产业的重大决同时，针对产业用地闲置、借产心。业搞地产等乱象，各地方政府作出严厉指示，对产业用地的用途在国务院发放上述文件之后，各和效用进行管控，限制了部分地地

6、方政府相继进行跟进。其中，区产业用地的转让、出售，防止针对产业用地供应较少的问题，产业用地的空心化和房地产化。广州南沙区提出，预留10%-15%的独立用地或建筑面积作为产业发以北京市为例，5月23日北京市住展空间；深圳则是将国家高新区房和城乡建设委员会连续发布扩充到覆盖了南山、坪山、龙岗、〔2019〕216、217号两个文件提宝安、龙华五个行政区，11个片到，除区政府审定的企业或专业区，扩容总计面积近148平方公里。园、公共服务平台、孵化器运营机构四类主体外，建设单位不得除此之外，早在3月1日，证监会分割销售研发、工业项目。这意发布《科创板首次公开发行股票味着开发性、销售型

7、、商品化的注册管理办法（试行）》和《科产业地产产品将从北京市消失，创板上市公司持续监管办法（试而剩下的政府性主导和掌控的园行）》，通过在上海证券交易所区将成为主流。设立科创板并试点注制度，弱化财务指标要求，降低了科创企业结合最近各地方政府推出产业地的上市门槛，实现资本市场和科产政策，产业园区持有运营将会技创新更加深度的融合，为产业成为未来的主流发展趋势。3产业地产发展现状今年年初，上交所科创板注册制度的确立使中小科技创新企业在目前产业地产根据承载土地面积、未来将获得全新的融资通道，这项目内容可分为几个不同的类别，间