【房地产上半年报】2019观点指数上半年商业地产报告

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1、商业地产外资进场抄底研究团队：观点指数研究院本报告导读：上半年大宗物业交易成交外资占比一半，北京和上海的成交依然是大宗交易的活跃地。而相对于一季度的热情，二季度各城市的成交稍显减退。摘要：•商业地产投资开发谨慎，各项数据保持平稳纵观国家统计局的数据可以发现，从2018年至今，商业营业用房开发投资累计值稳步上升，1-5月累计为4649.亿元，但累计同比还是维持负增长的态势，1-5月累计同比增长为-9.7%，比上个月提升了约1个百分点。而从2018年中期至今，累计同比增长率都基本维持在-9%左右。•上海领跑，中小体量更受青睐而据观点指数观察，在2

2、019年上半年，四大一线城市新开业购物中心数量约为22个，而超过70%的项目都是集中在二季度开业的。迈进6月，市场将迎来大量商业项目放量入市，预期下半年会有更多的供应。对比北上广深四个城市，上海的新开业项目数量最多，占比超一半。•购物中心的复合型多业态发展通过对样本购物中心的观察与统计，观点指数发现如今的商场业态中，购物型的品牌布局还是占绝大多数，而餐饮美食则占近三成。相对于以往，餐饮美食的占比有所提升，不少商家通过引入知名的美食品牌来提高客流量。近年来，为了增强顾客的体验感和新鲜感，商家们通过引入不少运动、艺术类的体验项目，打造热点并吸引消

3、费者。观点指数从增量市场迈向存量市而同为商业地产开发的一个重要场，商业项目经历了从繁花似锦指标，办公楼的开发投资同比增到精雕细琢，从单一型向复合型长则稍微有点波动。在今年年初的发展。在业态功能布局、产品1-2月的累计投资开发同比增长首设计、场景体验中花费心思，在次回归正数，达到2.5%后又再次消费需求升级中不断对原有的项不断下滑，在下降趋势之下1-5月目进行创新、活化，重塑商业价的累计同比增长为-3.6%，累计投值。那么，在2019年上半年，商资开发值为2105亿元。业地产市场究竟经历了什么变化，我们从中又可以窥视到怎样的商开发投资数据保持平

4、稳，或有轻业规律？微下滑，都反映了商业地产市场的转向。一来，在市场的饱和、市场概述土地成本的上升等因素影响之下，商业地产逐渐从增量市场转为存商业地产投资开发谨慎，各项数量市场，对旧有商业物业进行收据保持平稳购、升级改造成为了企业扩张、提升原有盈利的手段之一。二来，商业地产的发展在经历了前期的由于市场存量大，产品同质性严跑马圈地、多地开花之后，市场重，因此对商业地产的品质要求从规模化的急速扩张，逐渐转变就更高了。随着时代的改变，消为平稳发展，开发商们的投资开费者的需求升级、产品的更新迭发态度也逐渐趋向谨慎、理性。代、商业模式的创新发展等，都纵观

5、国家统计局的数据可以发现，从2018年至今，商业营业用房开发投资累计值稳步上升，1-5月累计为4649.亿元，但累计同比还是维持负增长的态势，1-5月累计同比增长为-9.7%，比上个月提升了约1个百分点。而从2018年中期至今，累计同比增长率都基本维持在-9%左右。2在促使商业地产由量往质的变化，发展潜力、区位优越的商业物业，促使经营者们思考什么样的产品在一定程度上也促使成交金额创才能抓住消费者的心，同时并带出新高。来更大的盈利回报。从观点指数所观察的四大一线城大宗物业交易频繁，外资占比一市大宗物业交易情况来看，上半半年成交金额超450亿元人

6、民币，外资成交占比一半。上半年，来自根据市场机构数据显示，2018年新加坡的投资常客丰树、吉宝、全国商业地产的大宗交易金额超凯德继续布局各大城市，在资产过2600亿元，同比增长约10%。而交易中实现商业价值提升；而来今年一季度，国内大宗交易的势自香港的投资机构如基汇、领展头未减，交易金额超过530亿元。等也不遑多让，抓住时机购置一线城市的好盘，通过运营升级和尽管国际经济因素不明朗，但中改造，在买与卖之间获取更多溢国依然是全球主要的经济体。从利。内部来看，城镇化的脚步在继续，加之居民消费升级，未来商业地总体来看，北京和上海的成交依产需求可期。而

7、从外部来看，人然是大宗交易的活跃地，成交宗民币表现疲软，加上国内不少开数与金额高于广州、深圳。而相发商存在去杠杆、激活现金流的对于一季度的疯狂，二季度各城需求，不少外资纷纷趁机抄底有市的成交热情稍显减退。3尽管广州、深圳的大宗交易有所从资产偏好来看，在观察的四大逊色，但随着粤港澳大湾区规划一线城市中，写字楼因其易于管的逐渐完善及更多的细则出来，理、交易流动性强而且拥有稳定其未来发展可期，也将必然带动的租金来源，成为了投资者的首更多大宗物业交易的上涨。根据选，占比超一半。而购物中心、有关机构显示，2018年，广深两综合体等无疑更具挑战，考验运个

8、城市大宗交易金额为545亿元，营者的定位、经营、盈利等。不同比增长约3倍。受益于政策利好、过随着消费需求升级，此类商业乐观的市场因素，之后的增长势资产投资或许更受关