分析-丽仁分析房地产业的“涨潮”历史

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1、丽仁谈房地产市场未来前景作为一线城市，北上广深的房地产业一直让人惊叹。成交量一直是居于前列的，可以说稳坐江山，令二三线城市可望而不可及。可令人意外的是今年上半年，北上广深新建住宅成交量全部领跌全国：北京签约数据与去年同期相比减少了48%；上海销售面积与去年同期相比大跌31.2%；广州网签成交面积与去年同期相比跌幅为30・5%；深圳成交量与去年同期相比降幅高达40%。丽仁地产预测：房地产市场前景未来几年难有起色。一线城市一直被认为是房地产市场的“马其诺防线”，前两年开发商意识到市场风险纷纷高调回归一线城市。不过在市场不

2、太好的今年上半年，一线城市的成交量跌幅却远远高于二三线城市，不仅没有“稳定”市场，反而有“领跌”全国之势。丽仁地产认为，上半年一线城市成交跌幅放大，一方面由于去年成交基数过大，另一方面房价上涨过快和房贷紧缩也导致真疋需要买房的人买不起房子。北上广深成交跌幅均超三成刚刚过去的6刀份，各大城市也都交出了今年上半年的楼市成绩单，不过在全国整体成绩不太好的情况下，一直以来被视为“稳坐江山”的一线城市成绩尤为难看。作为房地产市场最为火爆的首都北京，今年上半年新建住宅签约数据为276万平方米（剔除保障房）,相比去年同期530万平

3、方米的成交面积减少了48%。此外其738亿的成交额也相比2013年上半年1190亿下调38%。据了解，276）｝平方米的半年成交面积为北京近5年来的最低纪录。而从二手房看，2014年上半年，北京二手房成交4・45万套,创网签以來最低纪录。位于华东的上海，今年上半年新建商品住宅销售面积为407万平方米，相比去年上半年的591.5万平方米大跌31.2%,同样表现不佳。同样的情况也出现在了珠三角的广州和深圳身上。统计数据显示,广州今年上半年网签成交面积为382・9万平方米，相比去年上半年550・8万平方米的成交面积少了16

4、7・9万平方米，跌幅为30.5%。上半年广州一手住宅成交金额为573.5亿元，相比去年上半年少赚了182.3亿元。另外深圳市规土委公布了深圳楼市的“中考成绩”o上半年，深圳一手住宅成交15133套、142.2万平方米，与去年同期相比，降幅分别高达41.7%、40%；月均成交2522套、23.7万平方米，均为4年來最低值。成交下滑供应量却大幅提升今年上半年一线城市成交量大幅下滑，并非因为供应量同样出现下滑。反而在今年上半年，这几个城市的供应量在不断上升。经丽仁地产研究部数据显示，北京2014年上半年期房住宅供应大涨。截

5、至目前，北京合计库存80844套，这是继2013年1月跌下8万套后，时隔一年多时间，北京库存再次回归到8万套以上，达到近18个刀來的新高。在上海，今年上半年供应量也有小幅上升。数据显示，上半年上海新建商品住宅总供应量为526万平方米，较去年同期的492.7万平方米上涨3.9%。通过阳光家缘网数据可以看到，2013年上半年广州全市新建住宅可售套数为4.6万套，而至6月末的今年上半年，广州新建住宅可售套数为5.4Jj套，增加不少。据丽仁统计显示，截至2014年6月29FI,深圳全市一手房可售面积为327.57万平方米，可

6、售套数为34201套，处于不断增加中。若按近8周深圳全市新房周平均565套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为15个月。一线城市成交领跌全国2012-2013年，大型房地产开发商对楼市供求关系的逆转12经有所察觉。三、四线城市的海量供应和•线城市的上地资源紧张，令开发商高调'回归一线城市'。进入2014年，楼市急剧降温。发展商却发现,一线城市比三、四线城市还要降得多。相对于一线城市动辄超过30%的成交量跌幅，算上二三线城市之后的全国市场表现反而还要好一些。据国家统计局在6月中旬发布的数据显示，1-5月份，全国房地产

7、开发投资30739亿元，同比名义增长14・7%；全国商品房销售面积36070万平方米，同比仅仅下降7.8%0据丽仁团队分类统计，今年上半年，一线城市月均成交面积为51万平方米，同比大幅下降31.4%,在各类城市中降幅最大；二线代表城市刀均成交面积为56万平方米，同比下降15.5%；三线代表城市上半年月均成交22万平方米，同比下降18.9%0成交量大跌均价较坚挺值得注意的是，一线城市成交的惨淡却没有直接影响到房价。上半年北京新建住宅的成交均价达26687元/平方米，较去年同期上涨了18.86%O上海新建商品住宅成交均价

8、为25745元/平方米，相比去年同期的23342元/平方米也上涨10・l%o今年上半年广州全市11区一手住宅均价为14978元/平方米，比去年同期的13723元/平方米上涨了9・1%。深圳房价也没有随成交量同步下滑，上半年深圳全市新房成交均价为23498元/平方米，同比上涨9.63%。一线城市上半年房价指数累计上涨2.64%,远低于去年同期的8