（审判研究）057与房产有关典型案例7则

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1、与房产有关典型案例7则规则要述01.商品房定向购买指标转让协议不违法，应认定有效商品房定向购买指标转让实质系对房屋预期定购资格的转让，不违反法律、行政法规强制性规定，故应认定有效。02.小区业主购买物业管理用房，不能认定系善意取得开发公司或物业服务企业擅自出卖虽无法进行权属登记公示的物业管理用房，小区业主购买，亦不构成善意取得。03・前案生效判决支持物业费滞纳金，后案不必然支持物业费群体性诉讼案件中，同楼盘法院生效判决支持物业管理费滞纳金判项，不必然成为后诉法院绝对的拘束力。04.高空坠物致人伤，由可能加害的建筑物使用人补偿高空抛掷或坠落物致人伤亡

2、的特殊侵权行为归责原则适用无过错责任原则，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。05・意向书中的意向金，性质应系立约诚意金，非定金意向书中约定的意向金，如缺乏担保功能、在合同成立前交纳，既非违约金，亦非预付款，应为“立约诚意金”O06・按揭合同中的开发商回购义务，应理解为保证责任开发商履行按揭贷款合同中约定的房屋回购义务后，享有的是代位追偿权，不能依合同约定直接取得房屋所有权。07・购房人绕开中介另签购房合同的，应承担违约责任居间购房“跳单”情形，购房人应依约承担违约责任，但考虑到居间人仅提供房源信息，约定中介费可酌情少收。规则详解01.商品房定向购买

3、指标转让协议不违法，应认定有效商品房定向购买指标转让实质系对房屋预期定购资格的转让，不违反法律、行政法规强制性规定，故应认定有效。标签：合同效力丨效力性规定丨房屋买卖丨定向购买购买转让案情简介：2003年，熊某将定向购买商品房的认购权以2.5万元价格转让给同一政府系统单位工作的张某。因熊某事后拒办更名手续致诉。法院认为：①熊某基于政府系统单位职工特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋资格。案涉购房指标转让实质系对熊某预期定购房屋资格的转让，是一种权利转让。事后，购房户与开发商签订商品房买卖合同，实际取得购买商品房资格。张某和熊某约定有偿转让指标,

4、张某亦实际支付了转让费，并以熊某名义向开发商交纳了购房款，该指标转让合同已实际履行。②对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中，张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商亦以允许交纳过户费用办理房屋更名手续方式，对此种转让予以认可，故应认定该定向购买商品房指标转让合同有效。故判决确认案涉认购指标转让协议有效，熊某配合张某办理房屋更名过户手续，相关费用由张某负担，张某支付给熊某余下购房指标转让费。实务要点：商品房定向购买指标转让协议实质系对房屋预期定购资格的转让，并不违反法律、行政法规

5、强制性规定，故应认定有效。案例索引：湖南长沙中院（2008）长中民一终字第1888号“张某诉熊某商品房买卖合同纠纷案”，见《张益华诉熊群先商品房买卖合同纠纷案》（竺雨迪、钟建林）,载《人民法院案例选》（201204/82:120）。02.小区业主购买物业管理用房，不能认定系善意取得开发公司或物业服务企业擅自出卖虽无法进行权属登记公示的物业管理用房，小区业主购买，亦不构成善意取得。标签：物业纠纷丨物业管理用房丨无权处分丨善意取得案情简介：2003年，开发公司将物业管理用房交付下属物业公司。2008年，物业公司仅开发公司同意，以部分业主拖欠物业费为由，

6、将物业管理用房出卖给小区业主陈某。2010年，因陈某拒绝腾房致诉。法院认为：①依《物权法》和《物业管理条例》规定，业主委员会系业主大会执行机构，受业主大会委托管理全体业主共有财产和共同生活事务。一般认为，依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，就物业管理有关的、涉及全体业主公共利益事宜，有权向法院提起民事诉讼。本案业委会系依法成立且经房地产行政部门备案机构，诉争房屋权属争议应属全体业主利益相关事宜，业委会提交业主大会决议加盖了业委会印章，并附有超过半数以上业主签字，故业委会具体了代表全体业主进行诉讼的形式要件，获得了业主大会授权，可

7、作为诉讼主体参加本案诉讼。②虽然开发公司将诉争房屋交付物业管理用房时，业委会尚未成立，但不能改变诉争房屋已交付事实。开发公司交付物业管理用房行为表明其承认诉争房屋属全体业主所有。物业公司嗣后将诉争房屋出卖给陈某，该处分行为属无权处分。依《物权法》第106条第1款规定，无权处分受让人取得受让不动产或动产所有权，须在受让时系善意。本案中，陈某一直主活在小区，对物业管理用房位置及性质应清楚。故陈某购买诉争房屋不属善意，不构成善意取得，判决陈某腾退诉争房屋。实务要点：物业管理用房所有权属于全体业主共同所有，开发公司或物业公司出卖物业管理用房属于无权处分，即

8、使该房屋无法进行权属登记公示，小区业主购买该物业管理用房亦不构成善意取得。案例索引：湖南长沙中院(2010)长中民三终字第