新聚仁2011年中国城市置业徐州东贺项目市场策划报告

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1、中国城市置业徐州东贺项目市场策划报告2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）壹、读城篇贰、阅市篇叁、定位篇肆、规划篇伍、客源篇报告框架壹、读城篇——城市文脉及发展回溯Part1——起源這是一場发轫于五千年前的追溯……公園五千年前帝尧时建大彭氏国，彭城因而得名公園前兩千六百年夏禹治水时，把全国疆域分为九州，徐州即为九州之一壹一段跨越五千年的传奇徐州.這方蒼茫大地在誕生之初就蘊含着影響力劉邦.漢文明的開創者－來自徐州公園前二零二年漢朝建立历史上，徐州籍人士共有11位开国皇帝，故徐州又有“千年龙飞地、一代帝王乡”之誉一代帝王的霸業徐州.這方土地上的人們有着與生俱來的霸氣和

2、地域自豪感贰叁三国时，曹操迁徐州刺史部于彭城，始称徐州魏晋南北朝各代设彭城国或徐州隋时设徐州，后改彭城郡，治彭城唐初，徐州与彭城郡名称多次互易宋元两朝都置徐州，隶属和辖领变化较频明初徐州曾直隶京师清初，徐州先后为江南省和江苏省属直隶州一方土地的歷史影響力徐州.在中国的历史舞台上一直保持着持久的影响力Part2——承袭物华天宝的领袖气质……让徐州承袭了其在中国历史舞台上的影响力当代的徐州淮海战役连徐高速重工业徐州煤矿徐州东襟淮海、西接中原南屏江淮、北扼齐鲁，是全国重要的交通枢纽、能源基地和工业基地。优良的矿产资源和交通禀赋让徐州在解放后被重点规划为江苏省三大都市圈核心城市以及四个特大

3、城市之一近年来，随着江苏省加快苏北振兴和开发建设沿东陇海线产业带的有利时机；徐州市凭借“大工业支撑、大项目带动、大商贸流通、大城市建设”四大战略；使得全市经济、社会得到了令人瞩目的发展。是徐州经济发展位于苏北城市前列，但就整体发展而言，仅位于江苏13个城市中游水平，经济实力有待进一步提升区域城市10年GDP（亿元）增长率（%）10年人均GDP（元）GDP排名苏南苏州900013%876071无锡575813.10%903552南京5010.3613.90%625933常州2976.713.10%648245镇江1956.6413.30%6284610苏北南通3417.8813%46

4、9314徐州286613%332336盐城2266.2613.60%312157扬州2207.9913.40%495098泰州2002.5813.50%433599淮安1345.0713.80%2802311连云港1150.8113.60%2619112宿迁1015.2113.70%2152913数据来源:徐州市统计局是第一产业增加值278.00亿元，增长4.3%；第二产业增加值1490.22亿元，增长15.7%；第三产业增加值1098.71亿元，增长13.9%。第一产业在江苏特大型城市中集中较大，整体城市化水平相对较低。徐州相比其它三个江苏特大型城市，第一产业比重10%，城市化进

5、程仍处于高增长阶段，房地产开发具有后发优势数据来源:徐州市统计局及各城市统计公报经济发展阶段第一阶段工业化初始阶段：第一产业比重大于20%第二阶段工业化初始阶段：第一产业比重小于20%第三阶段第一产业比重小于10%，第二产业与第三产业比重大体相当第四阶段第一产业比重进一步下降，而第三产业比重达60%以上徐州市现阶段发展状况目前徐州的经济处于第二阶段到第三阶段是城市化进程增速的一个重要标志；未来徐州第一产业比重继续减少，第二产业与第三产业将成为未来徐州的支柱产业是工业主导带动第三产业和新兴产业的崛起，城市经济升级转型，未来随产业结构的调整，徐州城市化进程增速，是房产行业快速发展的重要

6、支撑苏州、南京、无锡现阶段发展状况是数据来源:2010年各城市第六次人口普查公报2010年，徐州人口达858.05万人，市区人口占徐州总人口的35.59%，其余各县市按人口排序依次为邳州市、沛县、睢宁县、丰县、新沂市；在江苏同类城市中徐州城市人口比重最低，未来随着徐州城市的兴起，城市人口将有较大的扩容空间。总人口858万，但大部分被周边五县市稀释，随着城市化水平的不断提高，外部人口迁入，徐州房地产市场还将有较高的提升空间徐州市区305.37万人，35.59%沛县114.19万人，13.31%丰县96.35万人，11.23%邳州市145.8万人，16.99%新沂市92.06万人，10

7、.73%睢宁县104.25万人，12.15%是区域城市人均可支配收入增长率（%）苏南苏州2921911.00%南京2831211.00%无锡2775010.90%常州2626910.60%镇江2307510.10%苏北南通2182512.10%扬州2176612.10%泰州2135911.60%徐州2114612.60%连云港1902012.20%淮安1768013.00%盐城1693513.70%宿迁1378412.70%徐州居民收入落后于整个苏南城市，居民收入水平