万科城市花园年度营销报告

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1、武昌.万科城市花园07年度营销报告武汉易居投资有限公司真诚出品2006/12/262006年回顾2007年展望营销推广策略执行07年度竞争个案07年度产品特征项目SWOT分析结论重新定位诉求重点通路组合销售策略销售执行模拟执行活动初案CONTENT市场回顾销售回顾推广回顾结论PART12006年回顾一、2006年武汉房地产市场总体市场◆房地产投资增幅减缓受到宏观政策影响，购房者观望气氛较为浓厚。另外，新政效果初步体现，商品住宅的投机和投资行为受到一定抑制，整个房地产开发投资的增幅略有下降。时间投资额占固定资产比例（％

2、）增幅（％）1-8月205.32亿元25.428.81-10月267.58亿元25.827.4◆成交价格稳步上扬通过对武汉市房地产信息网显示的数据分析，全市在售楼盘有372个，成交均价为3874.56元/平方米，比上月上涨59.04元/平方米，涨幅为1.55%，与去年同期相比上涨18.04％。一、2006年武汉房地产市场总体市场◆市场成交量高位运行，但增幅减缓通过对武汉市房地产信息网显示的数据分析，全市在售楼盘有372个，11月销售总套数为6975套，与去年同期相比减少23.03％。一、2006年武汉房地产市场总体

3、市场◆中心地块受追捧，后市价格依然看涨在经历了短期沉寂后，年底土地市场再度爆发，多块土地遭到开发商的追捧，成交异常活跃。10月份以来出让的24幅土地中，楼面价平均为2043.46元/平方米，楼面价中位数为1983元/平方米，在高土地成本下，其入市产品价格也将水涨船高。一、2006年武汉房地产市场总体市场拓展腹地纵深科技新城东扩根据新一轮十五规划，未来5—10年内，武汉将筹资600亿元，以光谷为基础，沿新武黄公路向东拓展80平方公里，建成面积128平方公里、人口60万的高新技术园区和自主创新基地——武汉科技新城。这无疑

4、将为市场注入新的活力。按《武汉科技新城概念规划》，武汉科技新城西至二环线，东至中环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸。包括一条主轴、四大组团。一条主轴是指新武黄高速公路自西至东贯穿武汉科技新城，与东方大道、南湖南路、藏龙大道等一起，构成东西向主轴线。四大组团包括：以光电通信产业为主的关山组团，以大学科技园、电子信息产业为主的汤逊湖组团，以旅游休闲为主的九峰组团，以轻工业制造、景观房地产业为主的梁子组团。一、2006年武汉房地产市场片区总体分析世界城高调亮相强化光谷中心领地“光谷世界城”以其庞大的体量、独特新颖的规划、复

5、合型功能等诸多亮点，吸引众人眼球。随着项目的建设推进，光谷楼市也将得到持续的关注。光谷世界城项目占地620亩，规划建筑面积达到120万平方，整个项目由九大组团串起，复合了五星级酒店、高档写字楼、步行街以及高档住宅的“四位一体”的大型城市中心建筑群。世界城的进入，将极大的满足光谷城市化建设的需要，完善区域商业功能，使得光谷成为继中南圈之后的另一个城市复合功能中心，强化区域对外辐射力，增强楼市的吸纳力。一、2006年武汉房地产市场片区总体分析重量级企业加速进驻光谷产业结构升级蜕变中2006年，东新高新区招商引资取得重大突

6、破：中国最大的集成电路芯片代工厂中芯国际经营的华中地区第一条12英寸集成电路生产线项目在正式开工建设，世界500强企业——富士康科技集团将斥资10亿美元，在高新区建立大规模产业园区，预计2007年开工建设。这两大项目落户光谷，将极大的完善区域的产业链，带来上下游配套产业的投资，最终形成产业群聚效应。一、2006年武汉房地产市场片区总体分析区域价格仍具备较大上升空间2006年光谷楼盘价格平稳上扬，区域累计成交均价从2005年底的2881.55元/平方米上涨到2006年12月的3264.69元/平方米，同比上涨13.3%

7、，涨幅略高于全市平均水平。区域06年上市项目成交均价达到3542.66元/平方米，与中心城区成交均价保持800-1000元/平方米的价差。随着区域重大市政及商业项目的启动，多个高品质楼盘推量，区域内价格将继续走高。一、2006年武汉房地产市场片区地产市场分析中小户型异军突起2006年光谷区域多个中小户型项目入市，均取得不俗的成绩，进一步丰富了区域房地产的产品形态。其中面向区域内外年轻客群、以居家实用紧凑的两房、三房为主打的新域·柠檬特区、保利花园三、四期，均在短期内得以去化，而区域内首个面向投资客的精装修小户型产品剑

8、桥·立方寓也受到市场追捧，光谷市场多层次需求得以逐步挖掘，市场日益成熟。一、2006年武汉房地产市场片区地产市场分析片区吸纳力增强，客群面向大武昌2006年光谷楼盘外出巡展，挖掘区域外客户演变为一种集体行为，而片区楼盘也得到众多区域外客户的眷顾，跨区域购房在光谷正日益增多。一方面，区域内客源得以较为充分挖掘，新生力有限；另一方面