嘉定复华城市花园项目营销策划报告

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1、前言:本执行报告是以当初提交至贵司之《复华新城营销策划报告》屮所制定的营销战略为原则，结合近期项目最新动向，并在本案规划设计及评审Z时，配合令规划与后期营销更好契合的文字性建议。以期通过本报告能令产品的规划更好地为营销服务，从而使产品特色鲜明，更具典范效应。同时也为本案的营销工作开展之步骤与方式作事先提点。目录:一、市场最新动态补充1」启1.2二季度全市整体楼市提示1.3二季度嘉定楼市动态1.4嘉定主耍个案情况1.5小结二、客观产品优劣势分析2」基木数据2.2地块优势分析2.3地块劣势分析三、市场机会点

2、及潜在威胁3」市场机会点3.2潜在威胁四、营销战略方针12—1516-1819-20五、定位综述5」产品定位认知5.2产品定位与市场形象定位的关系5.3市场形象定位六、目标客群6」目标客群分布6.2目标客群职业构成6.3目标客群年龄构成6.4购房心理预测七、策略性产品强化7」道路系统设计建议7.2景观设计强化建议7.3功能分区建议7.4分期建议7.5建筑建议7.6功能设计25-2627-38八、价格定位及付款方式确定8.1价格定位8.2付款方式初拟九、行销执行9」销售时间段9.2俏售活动策略9.3销售道

3、具及配备耍求9.4销售组织与运作十、广告企划10」现场POP10.2媒体策略10.3推广成本预算42-6162-66市场最新动态1.1启嘉定市场长久以来一•直保持着供需总体平衡的犬体格局，房地产市场缓步发展并波澜不惊。但是我们仍然能够从物业不需多少包装便能热销的状况看出嘉定市场需求量潜力的巨大，这为嘉定房地产市场步入全方位市场化运作、营销水平及开发水平的全面提升提供了良性的空间。由此，我们对在目前的市场情况下，复华城市花园依然能有希槊按先前我司提出的“典范化”进行营销运作而感欣慰。1.2二季度全市整体楼

4、市提示二季度本市内销商品房市场运行情况良好，内销商品房预售量较一季度呈增长态势，商品住宅成交均价总体上升，新盘竞争激烈,热销楼盘引人瞩目。■住宅销量和价格呈双升格局。市场有效供给的增加，鼓励居民购房的利税、政策及交通条件的日益改善，刺激了市场需求的增长。■住宅需求锁定在单套单价2500-40007U/平方米，单套面积90-130平方米区间内。住宅消费“平民化”效应持续显现，高价位楼盘曲高和寡销售阻力较大。从全市看嘉定市场，我们能够很明确地认为，虽然上海市场与嘉定市场从发展、格局、地域、竞争等方面似乎是互

5、不相关的两个独立市场，但是其也存在着内在的必然联系。即全1『由场的稳步发展，上海由场的范围规模化拓展必将带动嘉定市场的开发与开放。另外，全市市场发展中，政策法规与运作经验对嘉定市场发展有一定借鉴作用，并将对其健康快速发展起到推动作用。再次，购房意识与需求的全面升级则将利于嘉定市场需求格局由封闭转化为开放。因此了解全市市场的发展利好坚定了嘉定地产市场的发展信心。1.3二季度嘉定楼市动态■数字看嘉定科目成交面积（平方米）成交套数（套）内销商品预售登记情况58387541内销商品房交易过户情况14227515

6、04存量产权房转让过户情况81906477■期房与现房销售冷热反差明显基于购房者“喜新厌旧”的心态，大部分上市新盘均以精良的楼、房型设计，诱人的小区规划蓝图，再冠以“智能化”等冇吸引力的概念而向市场推广。因而，期房预售情况多半较理想。到了现房阶段，庐山真面冃的出现，总与原先根据宣传的想象有一定差距,加之预售去掉人半，剩下“鸡头鸡脚”，故现房和准现房的销售难度陡增。如新累花园在开盘期间销售迅速过五成，但随着工程进度的推进，周边新盘的推出（如嘉源公寓二期的接受预订），后期的销售进度就明显放慢。这种情况的出现

7、给我们两点警示：第一，建楼要严格按规划执行,不能虎头蛇尾,宣传上要恰如其分;笫二销售策略有待改善,需在销售策略上多做文章,以确保后市运作的顺畅进行。第三，单一优势的强调忽略了楼盘整体的生活理念推广。一旦单一优势“落市”效应产生,易使楼盘陷于销售困境。■信息化将成为住宅新热点随着网络的飞速发展，住宅信息化、智能化将成为楼市发展的一个不言而喻的趋势。即将正式交房的新望花园是嘉定首个以智能化社区面市的楼盘，“宽带入户、ISDN、ISP、交互式电视、可视电话、远程医疗、远程抄表、五重电子保安系统……”等一些新技

8、术令嘉定的置业者耳口一新，发展商正是抓住这一卖点，在成本并不太高的情形下，辅以相应的宣传，在开盘期取得了较佳的销售业绩。可见，智能化对于嘉定市民來说还是广为接受的。虽然新望的智能化配套尚处初级阶段，但作为市场“先行者”，对于本案的开发和销售还是有借鉴和提示的作用。■新盘销势强劲二OOO年一季度嘉定的南苑新世纪公寓以54138平方米的销量位列全区预售排名第一，令人刮口相看。从销售来看，“54138平方米”仅次于二季度嘉定全区的预售量（5838