[伟映城市花园]总体营销策划报告

《[伟映城市花园]总体营销策划报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、开篇语一、透视房地产策划1.房地产策划（营销）精辟概括：“现代营销管理”在房地产开发屮的运用。2.现代营销管理的核心理念：满足顾客需要3.现代营销管理核心理念延展：充分利用公司内外资源，开发满足顾客需要的产品（表象需求与潜在需求等），给予客户最大“让渡价值”，最终达成客户对产品、公司的忠诚度，保证公司的永续经营、创造公司至高品牌价值、无形资产。二、本项目营销难点及应对1.高价位及市场容量问题1.1本项目较高价位不仅有诸多个性鲜明的独特卖点（立体花园社区、智能、个性化户内空间）作支撑；更有一环紧扣一环的

2、营销策略做配合。最终营造出的将是物超所值的形象。1.2处于金字塔顶端的城市居民至少占总居民数的2%-5%,永川以最低2%计，亦有4000千余人，这部分居民远大于本项目供给（并且此数还未记临界层次居民）。1.3木项口诸多理念在永川尚属首次出现，产品品质远胜永川现有楼盘，加之得力的宣传、引导，此开发量较易消化。2.地段劣势本项目地段劣势主耍体现在以下几个方而：2.1生活配套欠齐全应对：由于本项目规模较大，自身配套建设较完善；加之项目建成后，必会吸引部分商贩入住。生活配套迎刃而解。2.2交通较不便利应对：项

3、目一旦完工，各路屮巴自然便被吸引过来；加Z市政府各家屈楼已陆续在建，这标志着交通问题将得到解决；木项FI将在小区旁屮请设立一交通车站。则交通问题自然解决。1.1教育配套较差应对：在小区会所设置阅览室，增加书香气息；小区幼儿园，解决了最基本教育问题；汇龙小学距小区甚近，木项口对其稍加包装（最好是政府出面改善），则足以匹配小区身份；对于上中学之学生，本项目可利用购房直通车接送，或与永中联姻，身份感更不一样。三、本项目营销核心策略本项目品质虽高，但同时又价值不菲；由于永川市目前尚缺乏高品质楼盘供应，因此客户

4、对高品质楼无概念，对性价比无概念；同时本项目地段劣势是一难点。基本这些因索，同吋考虑到开发商品牌的建立，本项目将采用四段式营销策略：1.点火期：1.1通过政府出面，化地段劣势为优势。1.2通过其它大城市精典楼盘居家理念介绍，让客户清晰认识到什么样的住宅才最适合居住。2.加热期通过项目各方面卖点全面展示，吸引客户关注，让客户为本小区而激动，燃烧起客户消费欲望。3.沸腾期通过各类宣传活动造势，再加上卖点的进一步深挖、细诉，达至良好销售业绩。4.升华期以“人性关怀”为主题，以各类业主活动为载体，体现小区居家

5、内涵，铸造小区及公司品牌形象，积累无形资产。四、说明1.木项口为总体营销策划报告，主要为指导小区整体推广。各具体执行方案将在相应工作执行半刀前另行提供。2.建议贵司与我司尽快就总体推广思路及主要推广活动、宣传方式确定相应方案，以保证正式推广期的有序性、完整性。第一章永川市经济形势分析永川市经济增长状况指标1998年1999年增长率GDP（万元）455867514775万元12.9%人均国内生产总值（元）4256498417」％第一产业增加值1267091286881.6%第二产业增加值15065917

6、999619.5%第三产业增加值16107220609127.9%社会消费品零售总额1798651971969.6%永川市1999年国内生产总值比上年增长12.9%；而建国五十年来，国内生产总值年平均增长9」％,比重庆市的年平均增氏6.9%高出了2.2个百分点。据纬联信息统计，至1999年，永川市国内生产总值屮，第二产业所占比重为34.97%,第三产业所占比重为40.4%,已逐步形成了二、三产业为主，一、二、三产业协调发展的经济格局。由以上可知，永川市经济呈快速增长态势，增长动力主要来自于第二、三产业

7、；特别是第三产业增长速度最快，其中批发和零售贸易对第三产业的贡献较大。同时，随着永川市加大力度培育旅游经济，第三产业将得到更大发展，从而进一步拉动永川市经济增长，对永川市房地产市场的发展也将会起到一定的推动作用。二、居民购买力分析储蓄据统计，1999年，永川市城乡居民储蓄存款余额由1998年的198680刀元增至237983万元，增幅达19.8%。居民的潜在购买力冇所增强。2.工资水平据统计，1999年永川市在岗职工年平均工资5797元，并且仍在以与经济增长相当的速度稳步递增，城市居民的实际购买力在稳

8、步增强。2.种种迹象表明，永川市居民的实际购买力与口俱增。三、投资情况1999年全市固定资产投资为208116万元，较1998年的147338万元增长41.13%,是历史上增长速度最快的一年。四、区域概况1.幅员:1576平方公里，市区面积达18平方公里；2.人口：永川市人口103.4万人，其屮非农业人口19.36万；3.从业人员数：48.44力"人，其中在岗职工人数44.87万人，单位从业人员数4.93万人；4.渝西八县地区性中心城市，辐射区域广。五、