营口富琳城市花园营销策划报告(78p

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1、泰盈·决策资源集团营口富琳城市花园营销策划报告2地址：沈阳市沈河区小西路87号甲东大智慧大厦1303室电话：024—22782931传真：024—22782932邮编：110002泰盈·决策资源集团前言4第一部份、营口市概述5一、市域地理5二、自然资源6三、行政区划分8四、招商引资9五、优惠政策10六、经济建设13七、农村经济13八、工业生产15九、第三产业16十、社会事业17第二部份、项目理解19一、项目基本信息19二、项目SWOT分析23n优势分析232地址：沈阳市沈河区小西路87号甲东大智慧大厦1303室电话：024—22782931传真：024—22782932邮编

2、：110002泰盈·决策资源集团n劣势分析及规避方法24n机会点分析27n威胁点分析及化解策略27第三部份、市场分析30一、营口市房地产市场分析30n营口市房地产市场综述30n营口市04年房地产指数分析32n浅析营口市住房价格成因及发展趋势41n开发项目整体分布46二、项目周边分析46三、典型楼盘及可类比项目分析46n奥泰·格林新苑46n东华园47n富安·明居48n红运家园49n金典花园50n怡景·国际51n中天·御景华庭52n紫文苑532地址：沈阳市沈河区小西路87号甲东大智慧大厦1303室电话：024—22782931传真：024—22782932邮编：110002泰盈

3、·决策资源集团第四部份、前期营销诊断54一、市场定位不准确，市场针对性不强54二、推广力度不够，品牌形象不明确54三、项目销售现场包装不到位54四、销售模式传统、单一，市场运作较为被动55五、终端销售的执行力软弱，造成出货不均衡55六、项目整体定价缺乏系统性与合理性56第五部份、销售策略及销售计划57一、价格策略57n价格走势遵循低开高走原则57n剩余货量的价格调整57二、氛围营造58n市场热销氛围的营造58n卖场热销氛围的营造58三、销售计划及目标59结尾：为何选择泰盈置业60泰盈集团历程60泰盈公司部分经典战例612地址：沈阳市沈河区小西路87号甲东大智慧大厦1303室

4、电话：024—22782931传真：024—22782932邮编：110002泰盈·决策资源集团泰盈置业产品策划成功三大优势62销售执行资源的优势62开发资源的优势62全国市场资源的优势62泰盈置业营销策划三大成功定律63准确的产品策划63精确的营销推广63明确的销售执行64泰盈置业立体营销三大高效方式64泰盈置业服务承诺64结束语：66附件：合作框架67前言承蒙贵公司信任我司，由我司予以进行营口“富琳城市花园”（下称本项目）项目的初步营销策划工作。为了最大程度上实现本项目的利润，同时保证本策划方案应具备的市场客观性，我公司特地进行了较为深入的市场及项目分析，目的是明确本项

5、目的市场方向，把握本项目的传播原则，确定本项目的操作方式，尽可能地避免因前期策划2地址：沈阳市沈河区小西路87号甲东大智慧大厦1303室电话：024—22782931传真：024—22782932邮编：110002泰盈·决策资源集团而导致后期销售的压力。本策划提案旨在为本项目的营销诊断及市场营销推广进行策略性规划与分析，并从中寻找出最佳的营销手法。本项目从营销方向来看，属于市场已售类型项目，新项目的不断推入市场也使本项目直接产生了更多更有力的市场竞争对手。且由于营口的城市规模较小，因此整体反馈区域也是以整个城市的发展项目为主。因而，在我司对本项目进行现场勘察以后认为，本项目

6、目前在市场中并未牢固的树立起优势居住区的概念及地位，项目整体优势不强，因此也就造成了目前销售区域的局限性。所以，我们将在报告中通过对项目整体策略的思考，运用前瞻性的眼光，分别从项目整体的产品力策略、市场力策略、销售力策略等三个不同的营销层面进行剖析，以此作为本项目整体营销推广的讨论基础和实施指导。第一部份、营口市概述一、市域地理营口市位于辽东半岛西北部，大辽河入海口左岸。西临渤海辽东湾，与锦州、葫芦岛隔海相望；北与大洼、海城为邻；东与岫岩、庄河接壤；南与瓦房店、新金相连。营口城区距沈阳市166公里，距大连市204公里，距鞍山市84公里，距盘锦市70公里。地理坐标处于东经12

7、1°56′至123°02′之间，北纬392地址：沈阳市沈河区小西路87号甲东大智慧大厦1303室电话：024—22782931传真：024—22782932邮编：110002泰盈·决策资源集团°55′至40°56′之间。市域南北最长处111.8公里，东西最宽处50.7公里。市域总面积5365平方公里，占辽宁省总面积的4.88%；站前区和西市区面积66.3平方公里，鲅鱼圈区66.4平方公里，老边区505.4平方公里，大石桥市1610平方公里，盖州市3117平方公里。海岸线总长度96公里。长大铁路、沈大高速公路、哈大公