伟映城市花园总体营销策划报告.doc

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1、总体营销策划报告开篇语一、透视房地产策划1．房地产策划（营销）精辟概括：“现代营销管理”在房地产开发中的运用。2．现代营销管理的核心理念：满足顾客需要3．现代营销管理核心理念延展：充分利用公司内外资源，开发满足顾客需要的产品（表象需求与潜在需求等），给予客户最大“让渡价值”，最终达成客户对产品、公司的忠诚度，保证公司的永续经营、创造公司至高品牌价值、无形资产。二、本项目营销难点及应对1．高价位及市场容量问题1.1本项目较高价位不仅有诸多个性鲜明的独特卖点（立体花园社区、智能、个性化户内空间）作支撑；更有一环紧扣一环的营销策略做配合。最终营造出的将是物超所值的形

2、象。1.2处于金字塔顶端的城市居民至少占总居民数的2%-5%，永川以最低2%计，亦有4000千余人，这部分居民远大于本项目供给（并且此数还未记临界层次居民）。1.3本项目诸多理念在永川尚属首次出现，产品品质远胜永川现有楼盘，加之得力的宣传、引导，此开发量较易消化。2．地段劣势本项目地段劣势主要体现在以下几个方面：2.1生活配套欠齐全应对：由于本项目规模较大，自身配套建设较完善；加之项目建成后，必会吸引部分商贩入住。生活配套迎刃而解。2.2交通较不便利55WINLANDPROPERTYCONSUITANT纬联企划总体营销策划报告应对：项目一旦完工，各路中巴自然便

3、被吸引过来；加之市政府各家属楼已陆续在建，这标志着交通问题将得到解决；本项目将在小区旁申请设立—交通车站。则交通问题自然解决。2.1教育配套较差应对：在小区会所设置阅览室，增加书香气息；小区幼儿园，解决了最基本教育问题；汇龙小学距小区甚近，本项目对其稍加包装（最好是政府出面改善），则足以匹配小区身份；对于上中学之学生，本项目可利用购房直通车接送，或与永中联姻，身份感更不一样。一、本项目营销核心策略本项目品质虽高，但同时又价值不菲；由于永川市目前尚缺乏高品质楼盘供应，因此客户对高品质楼无概念，对性价比无概念；同时本项目地段劣势是一难点。基本这些因素，同时考虑到开

4、发商品牌的建立，本项目将采用四段式营销策略：1．点火期：1.1通过政府出面，化地段劣势为优势。1.2通过其它大城市精典楼盘居家理念介绍，让客户清晰认识到什么样的住宅才最适合居住。2．加热期通过项目各方面卖点全面展示，吸引客户关注，让客户为本小区而激动，燃烧起客户消费欲望。3．沸腾期通过各类宣传活动造势，再加上卖点的进一步深挖、细诉，达至良好销售业绩。4．升华期以“人性关怀”55WINLANDPROPERTYCONSUITANT纬联企划总体营销策划报告为主题，以各类业主活动为载体，体现小区居家内涵，铸造小区及公司品牌形象，积累无形资产。一、说明1．本项目为总体营

5、销策划报告，主要为指导小区整体推广。各具体执行方案将在相应工作执行半月前另行提供。2．建议贵司与我司尽快就总体推广思路及主要推广活动、宣传方式确定相应方案，以保证正式推广期的有序性、完整性。55WINLANDPROPERTYCONSUITANT纬联企划总体营销策划报告第一章永川市经济形势分析一、永川市经济增长状况指标1998年1999年增长率GDP（万元）455867514775万元12.9％人均国内生产总值（元）4256498417.1％第一产业增加值1267091286881.6％第二产业增加值15065917999619.5％第三产业增加值1610722

6、0609127.9％社会消费品零售总额1798651971969.6％永川市1999年国内生产总值比上年增长12.9%；而建国五十年来，国内生产总值年平均增长9.1%，比重庆市的年平均增长6.9％高出了2.2个百分点。据纬联信息统计，至1999年，永川市国内生产总值中，第二产业所占比重为34.97％，第三产业所占比重为40.4％，已逐步形成了二、三产业为主，一、二、三产业协调发展的经济格局。由以上可知，永川市经济呈快速增长态势，增长动力主要来自于第二、三产业；特别是第三产业增长速度最快，其中批发和零售贸易对第三产业的贡献较大。同时，随着永川市加大力度培育旅游经

7、济，第三产业将得到更大发展，从而进一步拉动永川市经济增长，对永川市房地产市场的发展也将会起到一定的推动作用。二、居民购买力分析1．储蓄据统计，1999年，永川市城乡居民储蓄存款余额由1998年的198680万元增至237983万元，增幅达19.8%。居民的潜在购买力有所增强。55WINLANDPROPERTYCONSUITANT纬联企划总体营销策划报告2．工资水平据统计，1999年永川市在岗职工年平均工资5797元，并且仍在以与经济增长相当的速度稳步递增，城市居民的实际购买力在稳步增强。3．种种迹象表明，永川市居民的实际购买力与日俱增。三、投资情况1999年全

8、市固定资产投资为208116万元，较1