金益花园总体策划报告.doc

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1、一、项目概况1、项目介绍金益花园是由岳阳市金益房地产开发有限公司开发建设的综合性住宅区，位于德胜南路与金鹗西路交汇处，现在开发的是项目的第一期。一期主要经济技术指标数（估算）序号主要技术经济指标参数1项目一期总用地面积2500平方米2容积率33绿化率15%平方米4总建筑面积7500平方米4.1住宅面积4500平方米4.2商铺面积3000平方米5实际可销售面积7500平方米2、研究目的研究报告共分为以下部份：²第一部份是项目介绍及研究报告摘要；²第二部份将是对市场的总体分析；²第三部份是针对本项目的区位分析；²

2、第四部份是由以上市场研究所制定出的综合市场定位；²第五部份注重提出在市场定位下的规划建筑建议；²第六部份集中对项目的投资经济效益做测算；²第七部份是推广策略；²第八部份是结论第44页共44页在本报告中，通过全面的市场调研分析，结合项目特点，以项目区位分析及SWOT分析为基础，为项目制定相应的市场定位、价格策略、推广策略等方案，并评估本项目的经济效益，力求为整个项目的发展提供参考和指引。一、市场分析1、本案所在地宏观环境分析根据市人大去年提出的2005岳阳基础设施建设政策，路网建设是所有建设中的重中之重，并且2

3、005年将完成城区三大主要纵线的全面竣工工作（即巴陵路、青年路、金鹗路），以便岳阳新老城区的连结更加紧密。这对于本项目的运作有着非常积极的作用。2、房地产市场研究2.1.城市建设与规划发展纵观德胜南路住宅板块的发展历程，德胜南路房地产能有今天的发展成就并非偶然。依山傍水的优美环境、四通八达的交通网络、岳阳城市中心东茅岭的辐射，都推动着德胜南路住宅产业的迅猛发展，而近几年岳阳经济状况的进一步发展，是引发德胜南路板块住宅市场井喷的主要原因。在众多房地产开发中的实战经验表明，房地产市场开发的机遇往往蕴藏在新的城市规

4、划中，但是具体到各个分区，城市规划的影响也难免存在有利有弊的地方，据此，分析城市规划对项目所处区域的开发指导，和对项目的潜在影响，以把握住城市规划带来的机遇，消解可能存在的不利影响就显得尤其重要。21世纪的岳阳将在湖南的组合城市框架上扮演极其重要的角色，在重点加强与省会长沙联系的同时，更注重内在底蕴的发展：本着“东移北靠、南美西改”的总体战略方向，岳阳城区的发展重点在包括南湖景区在内的城南区域。岳阳城区的总体发展战略规划给德胜南路板块的开发带来了很大的机遇，但是，德胜南路板块的规划也难免喜中有忧，一方面房产商

5、的市场开发行为如火如荼地进行，另一方面市政应该进行的配套设施建设却不断滞后，公交线路、远景道路规划、城建配套等等都不能跟上，这对整个板块的良性发展有着非常大的负面作用。第44页共44页2.2.岳阳住宅市场住宅市场概况：岳阳房地产市场大致可以分为六个板块，即：德胜南路高档住宅板块、南环东路高档住宅板块、步行街商业板块、桥西文庙旧城改造板块、八字门单位定向开发板块、北环路及洞氮路低档住宅板块。其中德胜南路房地产主要是以湖畔新村及湘天国际花园的开发为契机发展起来的，现时已开发的住宅楼盘主要分布在道路的两侧（沿正在修

6、建中的金鹗西路亦有一部份），主要有湖畔新村、湘天国际花园、香洲名都、碧翠园、三辉家园、雅典新城、湖景花园、光宏山庄及本项目等等。由于德胜南路距都市核心CBD近在咫尺，公交线路虽不发达交通却还算方便，又有金鹗山、南湖两大自然景观，因此本区域房地产的消费一般以本地高收入阶层的消费占主导。2.3.岳阳房地产市场消费状况就岳阳房地产市场而言，其消费群体主要以各机关单位、经商个体户等高收入人群为主，但三个群体的消费目的基本上都处于同一出发点（改善居住环境是这些购买客户的主要目的），因此区域内同质化竞争就显得特别严重。其

7、中，各机关单位干部职工已经逐渐从单位住房消费过渡到享受型居住消费，这对本区域房地产市场的发展是一个利好消息，但这部份消费群体因为收入较高，一般都是有私家车一族，因此在楼盘的选择上会注重交通条件的便利程度（停车场的考虑也会占主导作用，这对本项目会存在着一定的不利影响），并且这部份客户群体对户型的面积要求较高，一般比较喜欢大户型（120-150平方米）。而经商个体户购买的目的也是以居住为主，但由于工作的特殊性，他们更注重与经商地点的距离及方便程度，对居住环境、户型设计的要求不是特别高，小户型的过渡型住房比较适合这

8、部份消费者（100-120平方米）。从不同客户群体的消费力情况看，由于德胜南路的路网建设正在紧锣密鼓地进行，使得本区域的交通状况在今年会得到很大的改善，因此许多消费者已经将目光投向了德胜南路板块。第44页共44页但在消费者将目光投向德胜南路的同时，许多的开发商也云集于德胜南路进行大项目的开发，都想从德胜南路旺盛的需求中分得一杯羹，目前德胜南路板块已经开发尚未完全消化的项目湖畔新村、湘天国际花园、碧翠