德清金桂花园初步策划报告

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1、德清•金桂花园初步策划报告一.市场研究二.竞争楼盘分析三、项目SWOT分析四.楼盘定名策划与概念提炼五.■项目定位与推广定位穴、楼盘兄点与环境策划七.营销策划八.广告宣传策划与设计市场研究（一）德清概况：德清地处长江三角洲杭嘉湖平原，面积936平方公里，人口43万，素冇“线绸Z府、鱼米之.乡、茶竹之地、名山Z胜''的美誉。作为良渚文化和防风文化的发祥地，徳清历史悠久，人文荟萃，既保存着防风国遗址、千年古刹云岫寺等历史遗迹，也留下了伟大诗人孟郊“慈母手中线、游子身上衣”的千古传诵。德清是全国综合实力百强县。2002年全县国内主

2、产总值75亿元，财政收入7.8亿元，人均GDP达到2150美元。依托长三角地区的经济、信息、文化、科研、教育等良好的协作配套，全县形成了以生物化工、医药、机械电子、新型建材、新型纺织、粮油食品为主的工业产业特色和以特种水产养殖、农产品加工为主的效益农业。同时，徳清乂是全国首批沿海经济开放县，现形成了以工业为主，农业、商贸、旅游、教育、房地产等各业协调发展的综合性开放型经济格局，已同日本、美国、法国、英国、意大利、澳大利亚、芬兰、香港、台湾等6（）多个国家及地区建立了经贸往來，开展了宽领域、广范围、多渠道的合作交流。近年來，德

3、淸凭借独特的区位优势和良好的投资环境，成为海内外客商投资的新亮点。据调查，H前武康上地投放量较大，房产市场非常热闹,许多开发商都相中了这块热土,纷纷在这里开发口己的项目，同时，武康人民的购房欲望与购买能力普遍较强，且大多数为第-•次购房。由此可见，武康房产的发展潜力极为可观，本项H在武廉的开发，如能成功定位、有效宣传，定能收到理想效果。（二）消费者偏好分析1、目标消费群本地人占95%,外地人占5%。外地的消费者主要集屮在排屋与高档别墅范畴内。2、户型喜好显然，三室两厅二卫的户型占绝对的主导优势，其次为二室二厅、一室一厅、排屋

4、、联体别璽、单体别墅。3、面积供应日前武康商品房市场供应而积集中在90-250（平方米）Z间不等。其中，100-120平方米的人户型占主力地位，在市场上最受欢迎也域好销售；其次为120-140平方米，在市场上也较好销售；140平方米以上的房子，销粋起来相对会相应地增加一些难度；排屋面枳集中在190平方米左右；别樂则集中在230平方米左右。4、价格偏好H前市场上商品房的单价主要为1760元-2380元之间，总价主要在17丿八28力元之间。这个价格购房者也比较能承受。小高层与高层的房子最高也卖到2780元/平方米，地段好的楼盘别

5、艷与排屋价格基本上在3000元/平方米以上。以上均为均价。5、地段偏好据了解，城东、城南的购房区域最受欢迎，这两个区域最接近县城中心，交通、坏境与各方面的生活配套最为齐全、方便，正在开发与即将开发的楼盘也最多，销售情况都不错，有些楼盘住宅早已销儕一空，可价格一直在上涨，甚至部分已流入二手房交易市场。英次为城北和城西。这两个区域尚处于开发阶段，随着市政的进一步发展，以后的前景一定会冇所看好。武康居民在选择购房的区域时，最主要是考虑该区域的居住坏境，其次是看好该区域的升值潜力，然后才是价格，可见武康居民对居住良好环境的渴求。对木

6、项H來说若能够在环境改造过程中,突出楼盘特色，并提供良好的售后服务（即物业管理），定能够迎合广大客户的需求。6、建筑类型武康居民在对粘:品小区地块物业开发的选择方ifii以多层公寓为主，尤其是三室两厅类的公寓占绝对优势；排屋次之，对独立別她和连体別墅需求较小，这方面一些外地的投资者相对较为集中。7、景观风格我们在调查中发现，许多正在开发或己投入使用的楼盘，景观都被“绿化率”和草坪替代，所谓的景观都只成了平面化的一块草坪和绿化性灌木从，美感、立体化与人性化的设计理念很单薄,原有景观缺少观赏价值。这显然与我们的设计宗旨背道而弛。

7、景观设计比较粗糙，不利丁•提升楼盘的形象和品质，无法营造真正符合武康屈民需求的淸新景观住宅小区。但在调査过程中，我们却发现武康屈民I，分注重小区的环境。这对本项目的发展是一-个利好消息。我们要营造的是一种温馨、祥和、安静而乂亲切的居住氛围，不仅仅是简单的草地绿化，要给居住者带來一种全新的美的享受，这不仅仅局限于视觉传达上的效果,更是精神上的一种愉悦。8、购房动机武康屈民购买商品房以自用占绝对多数，给家人住的和投资基本持平，对于武康这样一个房地产起步不久的城市來说，用民的投资观念相对比较微弱，随着经济发展与居民收入水平的提高，

8、我们冇理山相信居民的购房欲望与投资欲望将大人増强。9、车位需求从表象来看，武康人们对住宅环境与品质有较高的向往与需求，但这乂与他们的经济承受能力构成-•对矛盾。因此在开发本项目楼盘的过程屮，开发商应该提高楼盘的品质的同时注意降低开发建设成木，同时兼顾楼盘的购买者的需求实际，如汽车库不宜过大