深圳合能城市阳光花园营销执行报告

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1、合能城市阳光花园营销执行报告深圳世联地产顾问股份有限公司2010.2.4本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容！版权声明报告背景说明2009年3月5日，世联向发展商提交并汇报了项目营销策略报告，确定了初步的合作意向；2010年1月4日，发展商和世联召开了沟通会，就合同签订及项目执行细则进行了再一次的磋商；2010年2月，合同签订。项目组销售团队计划年后进场，为期

2、4个月的战役即将打响……开发商疑虑现阶段深圳房地产市场发展如何？项目的形象定位是什么？后续营销工作如何安排？速度：开盘4个月实现95%销售率；效益：在速度提升的同时，实现价值最大化。开发商目标目标目标解析：项目总计266套住宅，月均需成交64套；价格实现区域中高档价位。高速+高价问题界定问题1：通过何种方法，寻找到愿意为项目溢价卖单的客户？并吸引他们上门?通过对区域客户的分析找到购买关注因素及获得客户的渠道问题2：如何突破内外部条件制约，实现项目价值？通过对市场和项目本体的分析找到制约项目价值实现

3、的瓶颈解决客户源和价值实现是目标达成的关键1市场分析宏观大势：09年房地产市场快速发展，高位运行，目前出现观望态势，政府或将出台政策干预增长竞争市场：经济基础全面复苏，城市化进程加速，地价上涨促进房地产市场上行发展国际、国内经济逐渐复苏，宏观基本面稳定向好。客户有一定观望情绪，但对市场稳定走势有信心。CPI持续上升，高水平的货币信贷存量增添通货膨胀压力，为了控制货币刺激措施带来的影响，政府在继续实施积极财政政策和适度宽松的货币政策的同时，进一步加强对信贷的监管。政策调控下一手房价格维持在高位盘整,

4、成交量持续走低；二手房价格受政策调控影响小幅回落，但基本维持在稳定的价格区间。投机客户逐步退出房地产市场，投资及刚性需求客户占据了市场主流。宏观市场尽快入市，避免政策风险，以合理价格入市寻求快速消化宏观市场分析详见附件目前龙坂片区供应热点集中在二线拓展版块及坂田版块竞争格局由梅林关向北至观澜新中心区，市场呈现“五方争雄”局面关口版块坂田版块二线拓展区版块龙华镇版块观澜版块关口版块坂田版块二线拓展区版块龙华镇版块观澜版块价值自关口向北呈现递减趋势关口版块>坂田版块>二线拓展区>龙华镇>观澜龙华镇版块

5、暂无项目在售，本项目可利用小片区供应稀缺建立价值项目盘点片区项目/地块建筑面积（㎡）总套数容积率主力产品及面积区间成交价格二线拓展区金地上塘道(一期)8.6万10872.862-78㎡两房，89㎡三房，少量45㎡一房和135㎡四房，受90/95限制15898莱蒙水榭春天(一期)29万25003.4470-89㎡两房，85㎡三房，120㎡三房(可改四)，150㎡四房(拼合)14400-1800019000-23000坂田十二橡树庄园(三期)1.4万571.0210-260㎡联排39000金光华龙岸(

6、二期)7.4万375（别墅20，叠加88，高层267）2125㎡三房（可改五），156-165㎡四（可改六）22000（高层）佳兆业上品雅园23万17453.572-78㎡两房，87-129㎡三房13500，带1000精装修万科里程(第五园四期）8万8661.35少量42㎡一房，约70㎡两房，89㎡拓展三房20000关口万科金域华府(二期))8.3万7002.8587㎡三房，143㎡四房，216～293㎡合院别墅，233㎡联排23000（高层），带2500精装修书香门第上河坊（书香门第二期）11.

7、2万10491.4138-59㎡一房，65㎡两房22000溪山(二期)-5022拼合户型:120-140㎡三房(可改四),170㎡五房(可改六)190㎡六房15000观澜招商澜园(二期)10万7602.582-88㎡两房(可改三),135㎡三房(可改四),155㎡四房(可改五),210-230㎡复式11500-13000合计预计未来1-2年内，龙坂片区推售量将超过500万㎡，小户型供应仍然稀缺未来供应片区项目/地块建筑面积（㎡）容积率主力产品及面积区间龙华镇中心锦绣岭南23.6万3.2合拼大户型产

8、品，受90/90限制古浓滕龙华和平路广场28.5万4120-140㎡三、四房，160-180㎡五房二线拓展区绿景818项目22.8万2.9三房、四房金地上塘道二期6.7万362-78㎡两房，89㎡三房，受90/95限制鹏润达项目12.2万4100％小户型，受90/70限制中航项目24.7万4.6两房、三房为主，可能拼合大户型水榭春天二期及后续27万3.4120㎡以上大户，最大160-170㎡（双拼）特发园区旧改41.8万3.8未确定鸿荣源龙一号8.2万1.2高端产品组合，小高层/T