《长期趋势法》ppt课件

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1、长期趋势法目的和要求：掌握简易平均趋势法、移动平均趋势法和季节指数趋势法。内容：长期趋势法的概念与理论依据、特征及适用范围；简易平均趋势法、移动平均趋势法和季节指数趋势法的应用。重点与难点：简易平均趋势法、移动平均趋势法和季节指数趋势法的应用。6.1·基本原理6.1.1概念长期趋势法又称外推法、延伸法等，是指依据某类房地产价格的历史资料和数据将其按时间顺序排列成时间序列，运用一定的数学方法，预测其价格的变化趋势，从而进行类推或延伸，作出对这类房地产价格在估价时点的推测与判断，估算出这类房地产的价格的方法。6.1.2

2、理论依据6.1.3特点估价结果具有预测性；依据时间序列排列的房地产价格不存在单一的规律性；趋势法不考虑价格变动的因果关系。6.1.4适用前提和范围前提：是否具有长期的、足够的真实的房地产价格资料和数据。适用范围：　　两宗或两宗以上房地产价格发展趋势或潜力的比较；　　只要具备足够的和真实的历史数据，都可运用这一方法。6.1.5长期趋势法的评价1）优点：适用范围广；避免争论；估价成本较低；所需资料较易获取；可以撇开价格变动的因果关系。2）缺点：忽视价格变化的因果关系，估价结果具有预测性；房地产市场不完善的地区无法使

3、用这一方法；估价结果准确程度取决于价格数据选取的时间；准确性易受认为因素影响。6.2简易平均趋势法6.2.1算术平均法1）估价公式2）基本形式3）具体应用2001年2002年2003年3年平均1234567891011122109211021202106210820982114211621192107211021162110210821162120210921142120211921072099210621182099210421092118211021082116211421172106211221192106.

4、02107.32115.02114.72109.72106.72116.72116.32114.32104.02109.32117.7年合计25333253462533225337.7平均2111.12112.22111.02111.56.2.2几何平均法1）估价公式2）基本形式3）具体应用年份房地产价格实际值（元/m2）逐年上涨速度(％)2001250020022812.5112.520033192.19113.520043581.64112.220054075.91113.86.2.3加权平均法1）估价公式2）

5、权数的确定3）具体应用年份价格元/m2权数方案A权数方案B权数方案CWiWiPiWiWiPiWiWiPi200134000.015511340013400200236000.0351262720027200200337000.07259311100414800200440000.17680416000832000200542000.7129825210001667200合计140981558700311246006.3移动平均趋势法6.3.1简单移动平均法月份单方价格移动期为3移动期为5平均值变动趋势平均趋势值平均

6、值变动趋势平均趋势值12100221202133.3321802163.3+30.02160421902193.3+30.0+22.32180+20522102200.0+6.7+10.02190+10622002193.3-6.7-3.321900+7.6721702183.3-10.0-4.42194+4+4.0821802186.7+3.4+4.52198+4+4.4922102206.7+20.0+11.12200+21022302216.7+10.0+12.22212+121122102223.3+6.6

7、122230例.某住宅商品房在2002年1-12月份的单方价格如表，用一次简单移动平均法估算2003年1月份该商品房的价格。移动期取3个月和5个月。估价过程为：1）计算移动平均值。2）计算各期的趋势变动值。3）计算2003年该商品房的价格。方法一：在每月趋势变动值变化不大，即比较平稳时，可以采用最后一年的趋势变动值进行计算。方案A＝2223.3+6.6×2＝2236.5（元/m2）方案B＝2212+12×3＝2248（元/m2）方法二：在各期之间的趋势变动值差别较大时，须先计算趋势变动值的平均值，即将趋势平均值再进

8、行一次移动平均，据以确定待估对象的价格。方案A＝2223.3+12.2×2＝2247.7（元/m2）方案B＝2212+4.4×3＝2225.5（元/m2）6.3.1加权移动平均法例.某住宅商品房在2002年1-12月份的单方价格如表，分别用一次简单移动平均法和加权移动平均法估算2003年1月份的商品房的价格。移动期取3个月，由远至近各期权数为1，2，3。估价