第十章长期趋势法

《第十章长期趋势法》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、第十章长期趋势法第十章长期趋势法§10-1基本原理一、概念利用较长期的历史资料，在分析其变化趋势的基础上，运用时间序列分析和回归分析方法，对房地产价格进行推测和判断。将预测科学的基本理论和方法运用到房地产估价上而产生的一种估价方法。第十章长期趋势法§10-1基本原理长时间、真实的历史价格资料三、作用1、评估房地产价格；2、市场比较法中交易日期修正；3、收益法中对未来净收益等的预测；4、假设开发法中预期价值及成本等的预测；5、填补某些房地产价格历史资料的缺乏；6、地产价格发展趋势的比较。第十章长期趋势法二、适用条件年份价格200120022003200420052006AB房地产上涨或下跌的

2、趋势强弱与其目前的价格高低无关第十章长期趋势法§10-1基本原理§10-1基本原理1、搜集资料2、排列成序3、分析建模4、推测价格第十章长期趋势法四、操作步骤§10-2预测方法一、直线趋势预测法1、平均增减量法第十章长期趋势法年份价格y2001681020027130200374602004781020058150逐年上涨320330350340逐年上涨额平均数预测值：y2006=8150+335=8485y2007=8150+335×2=8820d=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338加权0.10.20.20.52、平均法yx0趋势线实际线（x1，y1）

3、（x2，y2）第十章长期趋势法y＝a+bx年份价格19974.0019984.2019994.4120004.6020014.8020025.0320035.2520045.4720055.66x123456789价格单位：万元/m2第十章长期趋势法2、平均法3、最小二乘法y＝a+bx第十章长期趋势法某房地产的成本（万元）年份成本y19974.0019984.2019994.4120004.6020014.8020025.0320035.2520045.4720055.66x-4-3-2-101234x2xy16-16.009-12.604-8.821-4.600015.03410.509

4、16.411622.64∑043.426012.56n=9x-7-5-3-11357第十章长期趋势法二、二次抛物线型预测法y=a+bx+cx2第十章长期趋势法P196例10－4年份价格一级增长量二级增长量19974200199853001100199967001400300200084001700300200110400200030020021270023003002003153302630330第十章长期趋势法年份xyxyx2x2yx41997-34200-12600937800811998-25300-10500421200161999-16700-670016700120000840

5、00000200111040010400110400120022127002540045080016200331533045990913797081n=70630305199028264870196第十章长期趋势法P196例10－4Y=8397+1857x+152x22004年价格=8397+1857×4+152×42=18257元/平方米2005年价格=8397+1857×5+152×52=21482元/平方米第十章长期趋势法P196例10－4三、平均发展速度预测法年份价格1995280019962700199731001998260019993200200038002001520020

6、02530020035500P197例10－52004年价格=5500×1.088=5980元/平方米2006年价格=5500×1.0883=7083元/平方米第十章长期趋势法四、移动平均法——借以消除短期波动影响月份房地产价格价格167002680036900468005700067200773008740097400107600117800127900每5个月的移动平均数68406940704071407260738075007620第十章长期趋势法