思源-北京中铁建设集团中加伟业密云项目竞标报告 2

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1、吉鼎商贸城项目定位研究————快快速速回回收收利润为利润为先先………在房地产领…域我们一直在帮助客户成功………………PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.com.cn吉鼎商贸城项目基本情况项目项目地地理理位位置置项目位置：本项目位于京承高速密云县城出口约1.5KM东临：南变更道新白置北临：县城南二环密位地宗河顺路南邻：太扬置业西至：新密顺路………在房地产领…域我们一直在帮助客户成功………………PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建摓www.fi

2、neprint.com.cn项项目经目经济济技术技术指标指标序号指标项数量/比例1占地面积6.4622万㎡2总建筑面积14万㎡3住宅建筑面积12.1万㎡4商业面积1.9万㎡5建筑控高45m6容积率住宅2.3，商业1.8项目地块规模中等，有一定面积配套商业，建筑控高条件较宽松，容积率较高，同样受90/70政策限制。………在房地产领…域我们一直在帮助客户成功………………PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建摓www.fineprint.com.cn项目项目地地块现块现状状项目地块狭长，目前已基

3、本平整，但是周边的建材市场环境比较混乱，另外地块北侧的高压线如果不尽快采取整改措施，将会对项目销售造成影响。………在房地产领…域我们一直在帮助客户成功………………PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建Mwww.fineprint.com.cn摓周边的建材市场………在房地产领…域我们一直在帮助客户成功………………PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建Mwww.fineprint.com.cn项目项目交交通通环境环境密溪p本案距离密云中心地段较近，周路边路网发达，交通状况良好

4、；果新p项目西侧为新密顺路；园新滨北路北西河路道1国路路10p北侧为县城南二环路101国道；吉吉鼎商鼎商贸贸城项目城项目密p南侧距离京承高速仅1.5公里。道顺路1国路公10速高承京………在房地产领…域我们一直在帮助客户成功………………PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建wwww.fineprint.com.cn摓项项目周目周边边环境环境大环境宜居，小环境混乱：项目距离白河和潮河都比较近，大环境良好，但是区域周边因有建材市场较混乱，小环境较差；生活配套完善：大范围内有国泰百货、西单商场、赛

5、燕购物中心、京客隆、物美超市、福城肥牛、东来顺、山水之间酒店、金地来酒店以及中医院，购物、餐饮、娱乐、医疗等生活配套；人文环境突出：密云四中、密云三中、二中、回民小学、五小等知名中小学汇聚，密云青少年宫以及密云博物馆人文气息浓厚。………在房地产领…域我们一直在帮助客户成功………………PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建摓www.fineprint.com.cn吉鼎商贸城项目地块结论性意见距离京承高速较近：项目距离京承高速密云出口很近，自北京行车易于到达；地块狭长，不易于规划：项目虽然规模

6、较大，但是地块进深只有85米，不利于规划排布；周边建材市场，环境较乱：项目的北侧和东侧均为建材市场，环境比较混乱；县城边缘地带，配套不全：项目不属于密云县城中心，配套也不完善，需要内部小环境的营造；容积率较高：项目容积率较高，也不适合打造纯低密度社区。………在房地产领…域我们一直在帮助客户成功………………PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建Mwww.fineprint.com.cnSSWWOTOT分析分析优势（strength）劣势（weakness）Ø项目未直接临近主干道；Ø开发商品牌

7、及实力优势；Ø紧邻京承高速，便于与北京之间的来往；Ø地块过于狭长，不易规划；Ø位于白河与潮河之间，有一定的景观资源。Ø目前紧邻建材城，周边环境较差；Ø受70/90限制，产品可发挥空间缩小；Ø地块北侧高压线影响严重。Ø住宅郊区化的大形势发展趋势，为区域提供了更多的SWOT客户来源；Ø区域自然资源优势及整体区域的快速发展，将带动区Ø北京房地产市场政策及金融政策的影响，为项目开发带域房地产市场的整体快速发展；来了一定的不确定风险；Ø区域内自然及旅游资源的优势，吸引了大量的休闲、Ø密云属于远郊区县，消费能力较低，品

8、牌意识差；度假、养老等类客户。Ø区域内项目价格较低，同质化严重。机会(opportunity)威胁（threat）………在房地产领…域我们一直在帮助客户成功………………PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建摓www.fineprint.com.cn如何快速回收利润小小户户型型控制产品面积范围，以市场主力需求户型扩充需求受众低低总总价价遵循市场发展规律，制定合理销售价格，配合小户型产品，控制销售总