思源北京中铁建设集团中加伟业密云项目竞标报告

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1、密云山水之双城竞秀——中铁建设集团中加伟业密云项目竞标报告PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.com.cn开篇语遵照密云附件厂和吉鼎商贸城两项目开发商的要求，针对这两个项目的地块情况，我司进行了前期的市场情况调研，并结合市场特征及项目自身情况，在打造开发商品牌、同时保证项目利润、快进快出完成销售的前提下对两个地块分别作出最合理的市场和产品定位，下文将对这一方案进行全面的分析论述。………在房地产领…域我们一直在帮助客户成功………………PDF文件使用"pdfFa

2、ctoryPro"试用版本创建Íwww.fineprint.com.cn报告形成思路北京宏观市场分析密云区域市场研究项目营销关键点解析附件厂项目研究吉鼎商贸城项目研究整体推广策略研究吉鼎商业专题研究………在房地产领…域我们一直在帮助客户成功………………PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.com.cn北京宏北京宏观观市场市场分析分析n2007-2008年市场回顾n2008年市场趋势研判………在房地产领…域我们一直在帮助客户成功………………PDF文件使用"pdf

3、FactoryPro"试用版本创建_www.fineprint.com.cn2007年-2008年市场回顾2007年底-2008年上半年的北京房地产市场一级市场：土地流标，开发商拿地激情不再；二级市场：楼盘价格由“不降”到“暗降”再到“明降”；上门量下降，客户观望态度加重；成交量整体下降；三级市场：各大中介缩减分店数量。………在房地产领…域我们一直在帮助客户成功………………PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建Ywww.fineprint.com.cn一级市场表现土地供应外围渐成热点，运

4、作风险较小地块受全年城区供地主要集中在朝阳与丰台区，周边供应主要集中在昌平，顺义，大兴区到发展商青睐，开发商的取地热情有所减缓域；土地供应向外偏移的趋势明显，五环外土地供应占到七成以上，城市边缘地区将成为未来城市热点。城市外围中小体量，较低地价的地块，因其运作风险较小而越来越受到开发商的重视。高价的“明星”地块（广渠路15#地块）则被开发商回避，出现流标；………在房地产领…域我们一直在帮助客户成功………………PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.com.cn二

5、级市场表现2007年末，受政策影响，市场整体成交量开始下滑，典型高位盘整的表现。9月，成为北京楼市重要“拐点”。市场供求比发生转换，首次出现供过于求的现象。………在房地产领…域我们一直在帮助客户成功………………PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建Mwww.fineprint.com.cn2008年，市场成交量萎缩，供给大于需求进入2008年，北京期房市场受到奥运等多方面因素影响，市场观望情绪愈发明显；1月市场持平,2-4月供需基本平衡但量有所萎缩，说明客群持币观望情绪明显；5月-6月，

6、市场放量大幅提高且大量项目进行打折促销，但从成交量来看大规模放量并未对市场形成有效刺激，截至6月22日市场成交量仅有61.4万平米，与6月172万平米的放量相比存在较大差距，可见目前消费者心理极为脆弱，奥运后北京房地产市场的发展方向很不乐观。………在房地产领…域我们一直在帮助客户成功………………PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.com.cn2008年，市场成交价格趋势呈现明显下滑趋势北京市2008年1-5月商品住宅成交价格走势价格趋势线2008年1月200

7、8年2月2008年3月2008年4月2008年5月北京商品住宅成交均价继续环比小幅回落，连续数月房地产市场持续的不景气，使得北京房价开始松动，5月份继续小幅下跌。成交均价每平米下降266元。从价格趋势线来看进入08年北京市场成交价格成阶段性平稳下降。………在房地产领…域我们一直在帮助客户成功………………PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.com.cn2008年市场趋势研判金融信贷政策的效果进一步显现面对泛滥的流动性，国内银行金融政策愈来愈严企业资金链运转吃紧

8、n2007年，10次上调银行存款准备金率，6次加息；n2008年，目前已5次上调存款准备金率，现已调到17.5%，意味着将执行从紧的货币政策。在国内银行银根紧缩的同时，房地产行业的海外融资难度不断加大;一些开发商在国内股市上市赠发的计划也一再受阻。销售速度受压制，在容积率加大，工期拉长的情况下，银行“签约30%，封顶70%”的回款方式大大影响了回款的速度；在全国范围的流动性泛滥与通涨问题得到有效解决之前，预计政府会继续收紧银根