湘银星城第6栋高层户型d定位配比建议

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1、Page1湘银·星城第6栋高层户型定位配比建议湘誉公司营销策划部2011年6月Page2一、前期规划高层公寓户型配比定位回顾二、株洲高层公寓市场情况三、本案客户需求分析四、本案第6栋高层公寓户型配比建议前期规划高层户型配比定位回顾1234567项目一期前期规划图89101112131415楼栋示意编号户型面积比例2+1房85-9515%三房95-13080%四房140-1605%高层户型配比：Page41、2栋处于临街位置，空气质量和噪音是劣势。从销售角度考虑，建议做小户型：A、B户型做紧凑型三房（100-110㎡），C、

2、D户型做“2+1”房（85-95㎡）。3、4、5（即本文6#）栋处于中间位置，但东侧为安置小区，因此建议视野开阔的A、B户型做舒适型三房（120-130㎡），F户型做“2+1”房（85-95㎡），其他户型则做紧凑型三房（95-115㎡）。6栋处于正南中部位置，A、F户型视野都比较开阔，因此建议A、F户型做舒适型三房（120-130㎡），B、C、D、E户型做紧凑型三房（95-115㎡）。7栋紧临水系景观，花园洋房一览无余，A户型视野开阔，景观位置绝佳，建议做四房（140-160㎡）。B户型做舒适型三房（120-130㎡），C

3、、D户型做紧凑型三房（105-115㎡）。ABCDABCDEFABCD前期高层户型布局情况株洲高层公寓市场情况1、高层户型销售情况株洲各高层楼盘成交好的单位多集中在：73-98平米两房、100-120平米紧凑型三房、120-140平米舒适性三房；中小户型成交量较大，四房以上成交普遍较慢。2、三房基本占据50%以上，二、四房为辅从户型配比来分析，多数楼盘都是以三房为主力户型，以两房和四房为辅，五房仅庐山春天·曼城有少量，复式房型仅城市风景有少量。3、100平米以下紧凑实用型三房成就市场新需求从户型面积来分析，一房在50平米左

4、右，两房在80-100平米之间，三房在100-150平米之间，四房在150平米以上，五房在170平米以上。同等面积的两房和三房相比，两房显得宽敞舒适，三房则显得紧凑实用，相比之下，紧凑实用型三房更为客户所接受。株洲高层市场情况：项目主力户型套数比去化率尚格名城6期三房（99-124）64%80%华晨国际3期三房（130-148）62%98%城市风景3期三房（110-122）79%100%庐山恋2期一房（44-80）三房（118-135）55%29%93%山河锦园1期三房（110-140）74%90%曼城三房（135-145

5、）58%98%天泉一品三房（121-137）65%100%海韵天城2期三房（100-138）55%100%山水国际三房（132-140）56%95%经世皇城三房（118-143）68%100%户型面积（平米）套数户型比率二房84.837215%三房99.1112627%99.815412%100.45368%124.7112627%四房141.695412%尚格名城·香榭丽舍高层户型配比情况：市场代表项目户型参考香榭丽舍户型面积相对较小，三房99-125㎡是项目的主力户型区间，户型方正、通透，实用率较高。尚格名城·香榭丽舍

6、城市风景城市风景户型设计包括一房、二房、三房、四房、五房及复式，其中以三房90-143㎡为主力户型，户型方正、通透，阳台和飘窗设置是其主要户型特色。庐山春天·流金岁月香榭丽舍户型面积相对较大，三房130-145㎡是项目的主力户型区间，户型方正、通透，双阳台设计。从4月26日至6月1日间，来访客户中高层需求客户最多，达167批，其对产品面积需求情况如下：本案客户需求分析需求面积100㎡以下100～120㎡120～140㎡140～160㎡160㎡以上来访批数（批）81255191分析：1、市场研究表明，一段时期内株洲高层户型仍

7、然是三房为主，两房、四房为辅，并且基本都倾向于紧凑型户型需求；2、但随着房产新政的实施，限购、限贷的逐步落实与深化，经济实力可观的首次置业者渴望一步到位解决居住需求，另外改善型需求者渴望居住得更为舒适；3、目前株洲市场上高层公寓产品类型有两级分化现象，以迎合经济实力有限客户与改善型需求客户两大类群体的趋势，如湘江名都、华晨御园，这些项目在核心优势较大的区位布局舒适大户型，并试图博取较大溢价空间；根据本案第6栋综合情况来看，位置优势异常突出，完全具备因位置优势从而优化户型来产生较大溢价空间的潜力，所以建议采取能有效区隔本案其

8、他高层产品及周边市场供给的错位定位方式，一方面就目前来访客户而言，确实存在这方面的需求（上下两户打通、单户功能面积过小舒适性不够、平层空间层次感不强等市场声音）；另一方面，因量少，则需求精，所以在户型功能结构上可以多做些文章，增加感性功能空间，深化情趣享受，迎合小众需求。6号栋周边绿化优势显著，特别是朝