湘银星城第6栋高层户型d定位配比建议.ppt

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1、Page1湘银·星城第6栋高层户型定位配比建议湘誉公司营销策划部2011年6月Page2一、前期规划高层公寓户型配比定位回顾二、株洲高层公寓市场情况三、本案客户需求分析四、本案第6栋高层公寓户型配比建议前期规划高层户型配比定位回顾1234567项目一期前期规划图89101112131415楼栋示意编号户型面积比例2+1房85-9515%三房95-13080%四房140-1605%高层户型配比：Page41、2栋处于临街位置，空气质量和噪音是劣势。从销售角度考虑，建议做小户型：A、B户型做紧凑型三房（100-110㎡），C、D户型做“2+1”房（85-95㎡）。3、4、5（即本文

2、6#）栋处于中间位置，但东侧为安置小区，因此建议视野开阔的A、B户型做舒适型三房（120-130㎡），F户型做“2+1”房（85-95㎡），其他户型则做紧凑型三房（95-115㎡）。6栋处于正南中部位置，A、F户型视野都比较开阔，因此建议A、F户型做舒适型三房（120-130㎡），B、C、D、E户型做紧凑型三房（95-115㎡）。7栋紧临水系景观，花园洋房一览无余，A户型视野开阔，景观位置绝佳，建议做四房（140-160㎡）。B户型做舒适型三房（120-130㎡），C、D户型做紧凑型三房（105-115㎡）。ABCDABCDEFABCD前期高层户型布局情况株洲高层公寓市场情况1

3、、高层户型销售情况株洲各高层楼盘成交好的单位多集中在：73-98平米两房、100-120平米紧凑型三房、120-140平米舒适性三房；中小户型成交量较大，四房以上成交普遍较慢。2、三房基本占据50%以上，二、四房为辅从户型配比来分析，多数楼盘都是以三房为主力户型，以两房和四房为辅，五房仅庐山春天·曼城有少量，复式房型仅城市风景有少量。3、100平米以下紧凑实用型三房成就市场新需求从户型面积来分析，一房在50平米左右，两房在80-100平米之间，三房在100-150平米之间，四房在150平米以上，五房在170平米以上。同等面积的两房和三房相比，两房显得宽敞舒适，三房则显得紧凑实用

4、，相比之下，紧凑实用型三房更为客户所接受。株洲高层市场情况：项目主力户型套数比去化率尚格名城6期三房（99-124）64%80%华晨国际3期三房（130-148）62%98%城市风景3期三房（110-122）79%100%庐山恋2期一房（44-80）三房（118-135）55%29%93%山河锦园1期三房（110-140）74%90%曼城三房（135-145）58%98%天泉一品三房（121-137）65%100%海韵天城2期三房（100-138）55%100%山水国际三房（132-140）56%95%经世皇城三房（118-143）68%100%户型面积（平米）套数户型比率二房

5、84.837215%三房99.1112627%99.815412%100.45368%124.7112627%四房141.695412%尚格名城·香榭丽舍高层户型配比情况：市场代表项目户型参考香榭丽舍户型面积相对较小，三房99-125㎡是项目的主力户型区间，户型方正、通透，实用率较高。尚格名城·香榭丽舍城市风景城市风景户型设计包括一房、二房、三房、四房、五房及复式，其中以三房90-143㎡为主力户型，户型方正、通透，阳台和飘窗设置是其主要户型特色。庐山春天·流金岁月香榭丽舍户型面积相对较大，三房130-145㎡是项目的主力户型区间，户型方正、通透，双阳台设计。从4月26日至6月

6、1日间，来访客户中高层需求客户最多，达167批，其对产品面积需求情况如下：本案客户需求分析需求面积100㎡以下100～120㎡120～140㎡140～160㎡160㎡以上来访批数（批）81255191分析：1、市场研究表明，一段时期内株洲高层户型仍然是三房为主，两房、四房为辅，并且基本都倾向于紧凑型户型需求；2、但随着房产新政的实施，限购、限贷的逐步落实与深化，经济实力可观的首次置业者渴望一步到位解决居住需求，另外改善型需求者渴望居住得更为舒适；3、目前株洲市场上高层公寓产品类型有两级分化现象，以迎合经济实力有限客户与改善型需求客户两大类群体的趋势，如湘江名都、华晨御园，这些项

7、目在核心优势较大的区位布局舒适大户型，并试图博取较大溢价空间；根据本案第6栋综合情况来看，位置优势异常突出，完全具备因位置优势从而优化户型来产生较大溢价空间的潜力，所以建议采取能有效区隔本案其他高层产品及周边市场供给的错位定位方式，一方面就目前来访客户而言，确实存在这方面的需求（上下两户打通、单户功能面积过小舒适性不够、平层空间层次感不强等市场声音）；另一方面，因量少，则需求精，所以在户型功能结构上可以多做些文章，增加感性功能空间，深化情趣享受，迎合小众需求。6号栋周边绿化优势显著，特别是朝