精品文案-UPCS南京协众财富广场项目商业定位

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1、谨呈：南京协众集团房地产开发有限公司“协众财富广场”商业定位（讨论稿）PARTⅠ市场篇PARTⅠ市场篇项目基本资源分析江宁商业市场宏观概况大学城主要商圈分析东山重要商业分析江宁主要商业案例借鉴仙林大学城商业市场结论与建议项目位于大学城核心区域，紧邻地铁一号线南延线海事学院站，交通便利，但目前商业氛围不浓。从规划看，本项目周边未来居住人口9.76万人，大学生数量将达到近20万人，这些为本案商业的开发带来利好南京江宁大学城规划用地总规模为23.84平方公里，规划容纳的学生人口规模为13.05万人，居住人口规模为9.76万人。总人口规模为22.5

2、9万人。由大学城集中区、资源共享区和后勤服务区三大功能区组成。江宁大学城狭义地讲她仅包括方山周围27平方公里由江宁区政府2002年规划的江宁大学城。她在南京市的东南面方山周围，距市中心约35公里左右。目前有12所大学已经签约入住。其中有10所大学已经有近10万人入住。一般也把将军山的河海大学，南京航空航天大学和正德学院还有九龙湖边的东南大学同时归为江宁大学城。上述四校的学生都已经正式入住江宁校区。总的来讲，江宁大学城已经有14所大学超过15万大学生入驻，同时还有4所大学准备入驻。南京工程学院金陵科技学院晓庄师范海事学院医科大学药科大学江苏经贸

3、学院中国传媒大学本案从交通环境看，本案所在大学城交通通达性较佳，公交、地铁、高速可实现与东山镇、主城、机场的快速连接自驾车线路：龙眠大道、天元路、机场高速、宁杭高速地铁线路：地铁1号线南沿线海事职业技术学院站公交线路：安广线、区内19路（盛科线）、区内3路（江宁）、区内6路（江宁）本案交通通达性极佳，可实现与江宁东山镇及主城的快速对接，可对周边居住人群形成商业消费吸引。大学城资源共享区位于大学城规划用地的中部，是由龙眠大道与知行路之间围合的狭长带形地区，该地区未来配套将非常完善本案文体配套：江宁体育中心商业配套：乐活时尚街区：建筑面积约3万平

4、米，是集购物、娱乐、餐饮、旅馆、文化等功能为一体的一站式大学城商业步行街。建成后将大大改善区域的商业环境。文鼎广场：建筑面积6.5万平方米，兼具购物、餐饮、娱乐、服务、宾馆、办公等功能，服务于大学城附近居民及师生的一站式、复合型区域商业中心。江宁体育中心综合而言，本案目前周边商业氛围不佳，但借助交通及未来规划带来的发展机遇，我们认为本案商业产品具有较大的发展空间，但需在项目定位、业态规划上提高产品竞争力，从而吸引更多的消费客群。PARTⅠ市场篇项目基本资源分析江宁商业市场宏观概况大学城主要商圈分析东山重要商业分析江宁主要商业案例借鉴仙林大学城

5、商业市场结论与建议江宁板块2008年共上市18万平方商业房源，成交27.万平方，成交均价受个案影响呈上扬态势，江宁商业市场表现良好。09年1季度新上市房源较少，成交量与去年同期相比回落明显08、09年江宁商业供应主要在科学园和禄口秣陵片区，从销售情况看，东山镇、科学园及禄口秣陵片区销售量较大，科学园片区供需基本平衡，是江宁未来商业重点发展区域08年来江宁上市商业产品以70平方以下小户型为主，其中40平方以下约占总户数的73.8%PARTⅠ市场篇项目基本资源分析江宁商业市场宏观概况大学城主要商圈分析东山重要商业分析江宁主要商业案例借鉴仙林大学城

6、商业市场结论与建议整体来看，科学园板块区域发展较晚，周边居住人口较少，商业配套尚在逐步完善中板块商业市场特征在售项目岔路口岔路口紧邻秦淮区，是江宁通往南京主城的大门，也是江宁与南京主城相邻最近的区域。住宅市场的发展是其商业快速发展的主要诱因，由于该片区并非江宁板块商业中心，其商业辐射半径仅为岔路口片区。由于其地理位置上的优势，商业较江宁其他片区相比（东山镇除外）具有很大的优越性，商业投资需求一度极其旺盛。目前，区域内多个大型商业项目已经交付使用，如武夷商城、中驰商都、盈家春天等。左邻右里东山该片区为江宁老县城的中心，也是江宁板块区域商业中心，

7、具有完善、齐全的商业设施，大型商业较为集中。目前周围商业配套已初具规模，拥有东山步行街、女人街、电子一条街等多条专业化的商业街，同时还有世纪联华超市、上元家电和苏宁电器等一系列知名商业集团进入，是商家必争之地。该片区商业去化速度较快，投资前景十分看好。黄金海岸广场东山步行街华意泰富国际花园嘉顺时代广场科学园由于该板块属于一个全新的板块，商业尚未正式起步，目前区域内楼盘仅有市政天元城以及莱茵达路沿线的沿街底商在经营，但整体经营档次不高，以水电、日杂、小餐饮等业态为主，而其他楼盘商铺尚未经营，这需要依托后期整个科学园的发展。义乌小商品城天景山商业

8、中心潭桥商业街翠屏山三山板块是别墅集中区，其别墅多作为第一居所，加上附近有多个成熟小区，区域形象较好，人口密度相对较大，人口素质也相对较高，板块对于高档商业存在较大