北京招商嘉铭立水桥项目市场研究汇报(2)

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1、整体研究范围重点区域区域市场界定特征、启示重点区域锁定供应分析产品分析市高档住宅场价格分析供应结论研究体系供本项目启示应普通住宅销售情况客户情况个案研究消费者需求需求结论整体研究范围项目地处昌平区与海淀区、朝阳区交汇地带；处于立水桥板块与亚奥板块的交界处；因此本次研究区域界定范围为：以本案所处地块为出发点，向东延伸至望京板块，向南至亚奥板块，向西延伸至上清板块，向北延伸至立水桥板块。分别为：立水桥板块、亚奥板块、望京板块、上清板块。项目所处区域—亚奥、立水桥区域市场界定外辐射区域—望京、上清第72页清河区域格局上清立水桥区域本项目处于四大板块围合范围内亚奥区域为城市规划的北向重心区域

2、，并将随奥运会的举办而迅速发展安立路立水桥板块作为离亚奥最近的辐射区域望京，将成为新的城市中心，但目前发展较北苑路为缓慢亚奥区域上清与望京受各自区域产业带动的影响明显。从区域发展的角度分析，立水桥板块目前发展不太成熟，上清、望京区域则相对独立！第73页板块区域定位及特征“奥运核心功能区”政府的巨资投入使该区域的道路交通、市政基础设施、生态环境和相关配套得到前所未有亚奥板块的改善，促成了亚奥区域价值的大幅提升。主要特点：基础配套完善、环境良好、交通便捷、高档项目密集。“望京新城”望京板块依托于望京高科技产业、机场工业区以及政府对该区域的未来规划，望京成为十个边缘组团中目前发展最快的一

3、个。主要特点：配套成熟，韩国居民较多，国际化氛围浓厚。“北部大型居住区”由于亚奥的北扩，立水桥发展成为亚奥板块的辐射区域，但受条件限制，该区域将发展成立水桥板块为具有完善商业配套功能的、普通住宅为主的大型居住区。主要特点：区域环境较为落后，普通项目为主。“信息技术产业区，中关村配套居住区”上清板块地处北京城市北部，“上风上水”，科技、教育氛围浓厚，成为中关村、上地及海淀上清板块智力型人群选择的热点居住板块。主要特点：自然环境优良、丰富教育资源、人文居住氛围区域发展历程1990年亚运会亚运会后奥运会前2008年奥运会后亚奥区域在亚奥两会召开的带动下，逐渐发展成为城市多中心之一，高档项目密

4、集区域迅速成熟，基础设施、区域迅速发展，以住区域全面发展，成为北京商业、办公的发展，体育宅及酒店为主城市发展多中心之一配套形成区域核心特质2000年-2007年2008年以后立水桥在北部区域发展的基础上，发展成为具有完善商业配套功能的、普通住宅为主的大区域型居住区北部郊区郊区城市化、天通苑商业发展逐步加大，社区生活成为北部大型居住区更加完善亚奥区域与立水桥区域随亚运会和奥运会的规划发展而发展，区域特殊性较强。亚奥板块以高档项目为主，立水桥板块以普通项目为主。为了更好的发挥本案的区位价值，应将项目放在亚奥板块的大背景中。第75页小结本案市场背景界定：项目位于立水桥与亚奥板块交界处，立水

5、桥板块从功能定位、目前发展来看，不具打造高端住宅的市场背景，建议本项目以亚奥为依托，重点研究该区域的相关产品，以期对本案进行借鉴与指导。立水桥、上清、望京作为市场参考。本案市场背景启示：奥运会之后，随着基础设施和环境的改善，区域前景看好，城市级中央公园--奥林匹克公园、以及大体量的配套规划，如大规模写字楼、体育场馆等，将会对本案的市场需求起到促进作用。第76页亚奥板块潜在供应量第77页07年项目周边已成交土地供应量不多亚奥板块潜在供应量（总建面在140万平以内）2007年已成交土地土地面积(规划建筑面成交价楼面地价宗地名称估计容积率规划用途受让单位㎡)积(㎡)(万元)（元/㎡）朝阳区

6、大屯路224号住宅及居住、公26038.946605612.383500金融街控股股份有限公司13788代建公建项目用地建朝阳区来广营乡清河营村住住宅及居北京中鸿房地产开发集团有限宅及配套、商业金融（4号319958.271306701.8611.0住公共服178000公司、北京城建投资发展股份13788地）项目用地务设施有限公司投标联合体朝阳区来广营乡清河营村住住宅及居北京春光房地产开发有限公司宅及配套、商业金融（2号305579.961498192.1261.6住公共服233100、四川大地房地产开发有限责5804地）项目用地务设施、任公司投标联合体朝阳区来广营乡清河营村住住宅及居

7、宅及配套、商业金融（3号431555.205577381.0531.3住公共服270600北京国华置业有限公司4679地）项目用地务设施、总计108.3万㎡144.3万㎡——————————第78页08年项目周边已成交土地供应量更少（总建面在75万平以内）亚奥板块潜在供应量2008年已成交土地土地面积规划建筑面估计容成交价(万楼面地价宗地名称规划用途受让单位(㎡)积(㎡)积率元)（元/㎡）朝阳区芍药居东区住宅北京东方时代房地产开发有限责任274