北京招商嘉铭立水桥项目市场研究汇报(I)

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1、市场结论区域供应量较大，整体竞争环境不容乐观区域内高档住宅面积偏大，总价较高，销售速度缓慢；普通住宅面积和总价都适中，销售速度平稳由于亚奥板块的特殊优势，价格比其他区域高，前提是产品规划要有特色，无其他条件制约区域客户以自住居多同时兼顾价值投资本项目启示应突出差异化的定位，住宅产品避免过大户型、总价区间应适中应强化产品品质，丰富产品线，打造区域改善型舒适住宅突出产品附加值与内部景观的打造第141页客户访谈分析第142页调研目的1、了解北京高品质中高端住宅市场潜在购房需求，预测本项目市场潜力

2、。2、了解目标客户特征及购房决策因素。3、了解目标客户对住宅产品的具体需求。调研说明2008年5月13日～2008年5月23日，为期11天的住宅消费者问卷高强度专项调研调研人员包括：思源公司人员的相关客户资源、专案调研人员共投放问卷397份，其中有效问卷254份，有效率64.4%，充分保证有效样本量年龄、学历消费者基础信息受访者以30-45岁最多，占到了总数的62%。其中，本科及以上学历者占到八成，从年龄段及受教育程度的统计来看，本次问卷调查的受访人基本可以代表项目潜在客户的实际情况；第145页购房关注

3、因素消费者基础信息对于购房地点的选择，受访者对周边环境、升值潜力以及交通方便三方面因素最为看重。受访者选择居住区域，主要分布在具有位臵优势亚奥区域，占总数43%；其次是立水桥区域，占18%；望京区域和中关村区域分别占到了16%和15%；清河区域最少，仅占8%。第146页收入及家庭结构消费者主体特征在被访者中，家庭年收入普遍在10-30万之间，占受访人总数59%，40-70万之间，占受访人群14%，根据经验，受访人在收入水平上采取保守的态度，在计算统计中，通常会在受访者所填写的收入水平上，上浮1.5倍。

4、因此，本次受访者能家庭实际的年收入应该以25-45万之间居多。家庭结构基本以三口之家为主，其次为两口之家。第147页出行方式消费者主体特征受访者中，半数以上家庭拥有私家车，其中大部分家庭拥有一辆车，少部分家庭有两辆车；由于私家车拥有比例较高，因此，常用的交通工具主要是私家车，其次是公共交通工具。第148页身份消费者主体特征受访者中，主要的社会身份是高级管理人员和中层管理人员（部门经理）；其次是老板/董事/股东、一般职员。第149页职业消费者主体特征在受访者中，主要从事的职业有通讯/IT等行业、金融

5、行业、贸易/商业行业、建筑/设计/装潢行业、咨询/广告/法律/会计行业；在本项目面市销售阶段，以上行业的从业人员仍将为城市的重要组成部分，是项目的重要目标客户群。在项目营销推广阶段，可着重选择符合该类人群阅读习惯和发行渠道的媒体，以提高宣传的有效性。第150页消费者购房目的消费者主体特征在非纯投资客户中，绝大多数的受访者将所购房屋作为日常第一居所，自住兼投资占到受访者总人数的23%。在访问中，多数受访者表示，在日后可能的购买中，更多考虑自己居住为主，而非为其他人居住购买。第151页房地产信息关注度消费

6、者主体特征在受访者中，房地产信息来源主要来自于新浪网和焦点房地产信息网占22%；其次是交通台、北京青年报、朋友介绍。网络信息传播的普遍性，在以后项目的营销推广方式中应得到重视，传统媒体如北青、交通广播等传播形式的推广力度同样不能忽视。第152页价格接受程度关于住宅购买意向根据经验，受访者在几个接受程度选择中，多采取保守态度。因此一般在统计结果基础上增加15%，为实际价格接受程度。对本项目而言，消费者认为：15000-21000元/平米是最高可接受的价格区间，占28%；13000-15000元/平米是

7、相对较便宜的价格区间，占25%；13000元/平米以下是无法相信的便宜价格，占41%；21000元/平米以上价格可接受低，仅占6%；第153页价格接受程度关于住宅购买意向从总价接受度来看，120-200万元为可承受的主力总价区间。第154页付款方式关于住宅购买意向商业贷款是主要的付款方式，占67%；其次是一次性，占18%。第155页住宅增值部分关注度关于住宅产品关注度户型布局、社区教育配套、以及物业服务的重要性，成为消费客群购买住房所关注的重要部分。由此可见，高性价比和高附加值是住宅市场最为期待

8、的。第156页阳台封闭形式关于住宅产品关注度由于封闭式阳台可适当增加居室使用面积，在本次访问中，63%的受访者表示更希望能有封闭式阳台，37%的受访者希望有开敞式阳台。在本案的产品设计中，在外立面允许的情况下，可酌情考虑封闭式阳台与开敞式阳台的比例。第157页在面积一定的前提下关于住宅产品关注度可以舍弃的空间在满足户室居住条件的情况下，普遍认为舍弃北向生活阳台占到38%，其次是储物间24%，次卫21%。总面积一定的前提下住宅功能空间需求偏好