北京招商嘉铭立水桥项目市场研究汇报(II)

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1、招商嘉铭-立水桥项目——市场研究汇报【项目发展原则】通过项目优质打造，实现招商嘉铭地产的业务拓展，提升品牌区域影响力立足市场化，以高效操作、规避风险为核心发展理念通过合理有效的成本瘦身保证开发利润充分考虑市场现状及短期发展需求，打造符合区域强势需求的产品方案具有较强的操作实现性第2页北京北京北京类比区域项目区域本项目本项目本项目各项北京市统计数据类比区域市场调研工作项目自身及周边市场研究与政策收集（研究各区域发展特征）（研究项目区域特性）25名专案调研人员与全力投入20天的高强度调研工作北京分类研究

2、本项目本项目客户访谈调研市场分类研究（住宅、写字楼、（针对本项目进行客户调研）酒店、商业）第3页研究体系第4页项目本体分析市场分析居住类市场研究商业类市场研究项研项区开政住宅市场研究商业目目究地域发策（普宅、高档住宅）目市场研究酒投商发操店资块开目及标住展体环发标作商供需类、市客类关供价产客个户业应求可经产设境环分场系键把需格品户案群交市特行营品想境析点状特特分分通场征性者握况征征析析访环分分研访研谈究境析析究谈•居住类市场研究结论•商业规模论证•教育资源对项目发展促进•分散商业风险解决方案•住宅未来市场预判

3、第5页项目本体分析篇项目所在区域开项目操作关键点地块环境开发目标分析发环境及难点区操本开域作市区开发项地生关场域发目项目块活键研对商标目用限配点究外优确区地制套及解交势立位现条设难决通分及状件施点内分析解分分容析析析析第6页地块环境第7页项目区位本案位臵本案位臵对于我们这样一个处于“过渡”地带的项目，毫无疑问我们应该使自己成为亚奥板块中的一员，而远离立水桥亚奥板块是北京市一大核心居住板块，立水桥区域处于亚奥板块北端，北五环北侧；项目位于立水桥区域，南靠清河，东临立水西桥，与世茂奥临及万达大湖公馆隔河相望。第8

4、页项目四至现状：地块图佳运园北京军区政治部生产基地东至陈营新村；清河天然地阻挡了我们与亚奥板块的联系，因此解决这陈营新村南至清河北侧规划路；西至规划绿地及北京军区政治部生规划绿地个问题，是我们向成功迈进的第一步产基地；北至金运花园及北京军区政治部生产基地。清河本案位置北五环第9页绿地率编号用地性质用地面积容积率建筑面积密度%限高（米）%项目指标B居住用地610002.2134200303030A居住用地418002.291960303030D居住区配套教育用地（托幼）54000.85400301230居住区配

5、套教育用地（九年一贯制D181000.712670301830学校）E公共交通用地35000.5175030930D地块应该归于“成本支出”还是“利润收入”？F商业金融业用地71002.819880453030C居住用地1067001.8192060303030我们认为它应该是我们项目的一个闪光点！G商业金融业用地210002.858800453030总计264600515540各功能区建筑面积配比本项目总建筑面积为51.554万平方米，其中居住用地建筑面积占总面积的82%，商业金15%融用地建筑面积占总面积

6、的15%，教育配套3%0%建筑面积占总面积的3%。项目总容积率为2.0备注：本经济技术指标来自项目地块规划意82%见书居住用地合计教育配套合计公共交通用地商业金融用地第10页地块现状项目地块内现状路地块整体图片G地块南侧现存三座高压线塔；C地块内有一栋现存建筑物及两条现状路。地块内现存建筑地块整体图片项目地块内三座线塔现状路第11页周边道路清河路：清河路沿清河北岸修建，向西南可直达八达岭高速及中关村北大街，但目前仅为双向两车道，并限高2.2米，道路非常狭窄，通行量较低。清河路的过于狭窄严重限制了本案的交通通达

7、性，尤其是对本案商业地块价值的实现产生了严重的影响。第12页周边道路安立路：安立路是北京南北向的一条主要干道，向南可直达北二环，向北可直达昌平区北部；据我司实地调研数据显示，安立路车流量呈现如下特征：南北主干道（安立路）的车流量明显远大于东西主干道；在7:00--15:30的时间段内，由北向南的车流量都要大于由南向北的车流量，在工作日上班高峰时段（7:00--8:00)尤为显著，而在晚上则相反；第13页佳运园地块周边建筑金基源混凝土搅拌站明天第一城地块南侧有世茂奥临及万达大湖公馆等高端项目，地块西侧及北侧为明

8、天第一城、嘉诚园、佳运园、清水园等中低端项目。地块西北角的北京军区政治部生产基地在一定程度上限制了本项目的交通拓展及规划。大湖公馆世茂奥临第14页地块南侧的三座高压线塔，严重影响本项目的市场形象，容易引起消费者的抵制心理，制约了项目高端形象的对外展示；项目北侧混凝土搅拌站有一定程度的粉尘污染；地块外西侧紧邻垃圾处理厂；高压线塔的存在严重制约了本项目的品质提升！项目交通通达性较差；项目发展限制