北京招商嘉铭立水桥项目市场研究汇报

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1、区域写字楼个案——明天studio•面积：约5万㎡；•楼层：17层（阶梯型）；•入住时间：2007年12月；（2006年8月开盘）•套数：400套（主力面积35㎡-40㎡、60㎡-65㎡）•开盘售价：6400元/㎡；项目特性：•目前售价：1200元/㎡（二手房）写字楼与整体社区分离，位于安立路东侧，呈梯•租金：1.7—1.9元/天/㎡；形，共17层，单层面积2000—4000㎡；•车位：共计700个定位不明确（居住办公特性不明显）办公环境不成熟项目现状：写字楼改居住功能特征明显出租率48%（1

2、92套），其中住家型客户占据82%，商住办公客户占据18%写字楼定位不明确，居住功能特性明显！第281页区域写字楼个案——华发颐园•面积：约4600㎡；写字楼•性质：办公立项•建成年限：2001年•项目现状：作为售楼处在使用；•计划售价：18000元/㎡•销售方式：计划整售写字楼位于整体社区南侧，体量较小、整售。第282页区域写字楼个案——媒体村预计入名称性质面积（㎡）产品现状售价备注驻时间2栋楼，26层，6层以外立面玻璃幕办公预计1.62008年入口与地铁五号媒体村写字楼5万下为商业，单层面积墙

3、装修中，下立项万—1.7万底线北苑站相连1200平方米左右半年开售区域内未来潜在唯一的一个办公项目媒体村，位臵较靠近市区内；项目整体档次较高，写字楼底商1-6层为高档购物中心；项目入口与地铁五号线天通苑站相连，增加卖点；预计下半年销售，基本为现房、拉升价格，预计1.6万—1.7万。第283页区域写字楼客户特征小型贸易印刷、出版中介服务旅游、餐饮广告、汇展金融类计算机、电子商务运输、物流房地产建设、装饰电子、通信051015202530区域写字楼租赁客户以小型贸易、服务类为主导，依赖城市轨道

4、交通的便捷出行！第284页写字楼市场特征综述项目所在立水桥区域由于轨道交通便利，临近亚奥板块，依赖于轨道交通的服务型创业公司占据需求的主导；立水桥区域写字楼产品目前市场成交均价在1万元/平米、市场租金在1.5元/天/平米，写字楼总体价值不高；立水桥区域总体商务氛围薄弱，目前市场供应的办公物业档次形象差、企业进驻率低、居住办公混杂；为了有效了解商改住类产品的特征，找到商改住产品与写字楼产品的价值差别，以下我司将针对区域商改住产品进行分述。写字楼产品市场租售状况较差，不建议作为项目备选方案第28

5、5页商改住类市场分析第286页商改住类项目建筑面积所属板块项目名称开发企业容积率绿化率（％）（万㎡）旭辉奥都北京永旭置业有限公司/旭辉集团25430北京信永房地产开发有限公司/北京联盟天25.18(南区13.53南区4.37，北区南区30.1，北东亚奥北地房地产开发有限公司；北区11.65)3.0区30.4立水桥板块东方郁金香北京祥业房地产有限公司/北京住总集团4.053.530龙德紫金龙德置地有限公司930%北京信远时代房地产开发有限公司/文津国亚奥板块世奥国际111031际北京华瀛置业房地产开

6、发有限公司/东方广华彩国际公寓25.31063.3931.2顺实业有限公司望京板块悠乐汇北京圣鹏房地产开发有限公司/中冶置业有21.64.5930限责任公司里外里北京华松房地产开发有限责任公司5.344.331.6北京东亚信鸿国际会展中心有限公司/北京上清板块东亚上北23.822.530.1东亚新华投资第287页价值特征现均价区域住宅均价写字楼价值对比所属板块项目名称开盘时间（元/平方米）装修状况:（元/平方米）（元/平方米）旭辉奥都2007-6-911500精装，800元/平方米立水桥板块东亚奥

7、北2006-8-67800毛坯12000（毛坯）10000（毛坯）东方郁金香2008-3-1516000精装，1500元/平方米世奥国际精装，3000元/平方米，送亚奥板块2007-11-181920017000（毛坯）家具、家电华彩国际公寓2007-7-6177002000元/平方米悠乐汇2006-11-317500精装，1800元/平方米望京板块15000（毛坯）精装，2000元/平方米，送17800里外里2008-3-10家电上清板块东亚上北2007-9-1510500毛坯10000（毛坯）

8、区域商改住产品价值要高于写字楼产品价值第288页面积区间及销售特征项目名称一室一室两室两室三室三室四室零室一厅两厅一厅两厅一厅两厅一厅旭辉奥都40～6050～7080～9090～110（2682套）35.1%（比例）；100%销售22.1%（比例）；100%销售41.3%（比例）；100%销售1.5%（比例）；100%销售东亚奥北30～5050～7080～90（2871套）100%销售100%销售100%销售东方郁金香36-70100-101（492套）85%（比例）；40%销售1