伟业顾问秦皇岛综合社区项目营销策划

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1、秦皇岛经济开发区综合社区项目营销策划提报北京伟业房地产经纪公司二二00二0000六年九月00六年九月PART1PART1项目机会分析PART1项目机会分析ContentsPART2PART2项目定位及操盘思路PART2项目定位及操盘思路PART3PART3整合营销攻略PART3整合营销攻略目录PART1PART1项目机会分析项目机会分析一一、一、、市场机会分析、市场机会分析秦皇岛经济技术指标秦皇岛（（关键词点评（（关键词点评（关键词点评）：环渤海经济圈全国首批14个沿海开放城市之一中国北方重要的对外贸易口岸，港口吞吐量1.71亿吨国务院批准的全国甲级旅游城市全国园林城市、中国优秀旅游度假城市生

2、态环保型城市秦皇岛人口及收入状况
秦皇岛市人口状况(关键词：总人口280万，城市人口占到120万，城市居民比例超过42.85%)
秦皇岛市居民收入水平（关键词：城市居民人均可支配收入9802元）
秦皇岛经济运行（关键词：重要港口、环勃海经济圈、旅游度假城市）
秦皇岛市土地状况（关键词：总面积7812.4平方公里，其中市区面积502平方公里，城市建成区91.88平方公里。
秦皇岛市发展优势（关键词：港口城市、环境优美、度假旅游、发展空间、投资空间）
城市空间发展规划重点思路（关键词：““绿色“绿色、、和谐、和谐、、活力、活力、、魅力秦皇岛、魅力秦皇岛””和园林式”和园林式、、生态、生态型型、型、

3、、现代化滨海名城、现代化滨海名城秦皇岛房地产发展状况
投资金额404030302005年全市完成房地产开发投资2020101030.7亿元，比2004年增加了00033.7%。20042004年2004年200520052005年2005年投资金额800
施、竣工面积6004002005年全市房地产业土地购200置面积比04年增加了678亩，商00020042004年2004年200520052005年2005年品住宅施工面积增加了15万平施施、施、、竣工面积、竣工面积（（单位（单位：：亩：亩亩）亩）米。
销售面积8580商品房销售面积82万平方75米，比2004年减少了22万平方70米，销售

4、面积超出同期的竣工65面积，销售率达到142%。竣工面积销售面积3650
交易均价3600开发区临海高档住宅平均售35503500价每平方米3500元，市区多层3450住宅平均售价为每平方米36503400开发区临高档住宅市区多层住宅元。交易均价（（单位（单位：：元：元元/元///平方米平方米）2006秦皇岛楼市图高端项目比例图21%高端项目中端项目79%调研项目楼盘表渤海皇家渤海明珠碧海华亭望海家园蓝色海岸圣陶沙海景公圣水乐园避暑花园金海岸渡假村翡翠新居寓友谊新天地碧海云天美雅二期世纪星园中央胜境九新soho丽水家园自然家园泰和家园滨海城金舍鑫苑在水一方昌德城法国小镇古御新苑航顺园和平花园嘉

5、远天洋新城文景家园香格里新丰嘉园博维27度空间天鹅堡倚海45°德亿海滨花园海岸1号里维埃拉长岛别墅红屿别墅•产品具有较大的成长空间，高品质产品市场反应良好。•市场普通住宅数量占绝大多数，尤其以板楼及类板楼为主，“6＋1”设计成为市场主流。•价格区间多为3500元/平方米－4500元/平方米，总体呈现稳步上升的趋势。•消费者普遍具有对物业费高于1元/平方米的价格抗性。•外地人购房占市场较大比例。•其中东北地区客户一般居住地选在市中心，北京客户一般选在靠近大海的位置，作为休闲度假和投资。20062006年及以后秦皇岛的房地产市场会是一个供求相2006年及以后秦皇岛的房地产市场会是一个供求相对平稳，

6、，价格小幅上涨，价格小幅上涨，，部分楼盘热销的局面，部分楼盘热销的局面。二二、二、、项目机会分析、项目机会分析机会一：：购买力旺盛：购买力旺盛•市场对于高档项目具有较大的消化力•部分高档项目热销，供不应求•总体高档项目供应有限机会二：：潜在需求未被释放：潜在需求未被释放•潜在市场广阔•置业升级对于高品质产品有较大的需求•经济型别墅未能冲出市场，其市场发展空间广阔机会三：：市场营销薄弱：市场营销薄弱•销售物料的短缺•销售服务意识的淡薄•售楼部与项目的异地分离（非市中心售楼部）•VI、道路指引系统的不完善机会四：：大盘优势：大盘优势•满足客户的增值和保值需求•产生地段及物业的升值•发挥品牌和质量的

7、促进作用•发挥“后验证”效应•考验和提升开发商自身实力三三、三、、项目核心竞争力、项目核心竞争力核心竞争力一：：区位优势：区位优势
位于秦皇岛经济开发区，，交通便利，交通便利尽享城市居住之乐
区域独有超高绿化率，，漫步于生，漫步于生态园区之中
位于高新技术开发区域，，可面观，可面观区域无限发展核心竞争力二：：规模优势：规模优势
规模超过60万平米，，独显造城风范，独显造城风范
城市核心区域，，开发