伟业顾问-北京市某招商地产项目营销策划总案

《伟业顾问-北京市某招商地产项目营销策划总案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、项目基本概况位于朝阳区东八里庄，紧邻红领巾公园东至农民日报社南至朝阳北路西至红领巾公园北至居民小区总占地面积约12.7公顷，建设用地面积8.79公顷居住区地上总建筑面积约30万平方米，其中住宅26万平方米配套公建面积2.2万平方米，非配套公建2.04万平方米容积率为3.5建筑限高45～80米项目基本概况核心问题把什么东西——What(产品定位)以什么价格——Howmuch(价格定位)在什么时机——When(推盘时机)卖给什么人——Who(客户定位)以什么方式——How(营销策略)项目特性预计明年底推出26万/200㎡=1300户中等规模（上千户）成本（毛坯8000）区域发

2、展潜力大红领巾公园小环境相对差项目特性项目用地分析项目用地分析发展性稀缺性景观价值的巨大潜力地块内价值不均衡地块尺度用地方整，基地平整，无保留规划条件红领巾公园耀中国际学校现状中学开放绿地万平方米地块分析地块内部本项目地块于2004年10月10日开始拆迁，共需拆迁1906户，预计于2005年6月结束拆迁用地分析结论未来发展——稀缺性红领巾公园的价值挖掘内部的不均衡性相对高的容积率&东/北部的较差的环境VS社区舒适性中学占地大，噪音大城市开放绿地的充分利用：摆放位置提高绿化率：高度尽量做足开发商分析专业程度高，实力雄厚品牌的追求预期将本项目做成高档楼盘回款速度——利润的平衡

3、开发商分析核心区豪宅城市景观豪宅郊区豪宅容积率高涉外性强综合性强户型多样（大/中/小）稀缺性：成熟配套&公园周边居住舒适性：纯居住为主/主流居住户型面积偏大，如200㎡三居，进深偏大，20米以上精装修为主交通便利低密度为主环境、景观较好第二居所为主/部分第一居所宏观市场分析城市景观豪宅稀缺宏观市场分析朝阳公园10000元以上豪宅存量约10万平方米东四环外10000元以上豪宅存量约120万平方米（其中在售约40万）城市景观豪宅稀缺CBD写字楼规模08年约增至400万人数约20-26万（15-20平米/人）中高管约10000-16000人（按15-20个员工1个中高管估算）按

4、户均200平米计算，约7000套豪宅“品相”总结充分刺激世俗的潜表神经超常尺度挖掘区位价值稀缺性景观研究现状的升级开发商品牌和国际化标准精细的产品及服务的附加值城市景观豪宅区域市场分析相对模糊的区位与东四环外沿线板块关系最密切，其次是朝阳公园板块区域价值略低于朝阳公园板块未来发展性强区域市场分析泛燕莎朝阳公园朝阳路青年路CBD朝外东四环外沿线青年路板块朝阳路板块泛燕莎板块朝外板块朝阳公园板块CBD板块东四环外沿线板块市场潜在供给市场潜在供给项目周边市场潜在供给分析潜在项目总供应量近300万平方米，住宅为主区域市场总结泛燕莎朝阳公园朝阳路青年路CBD朝外东四环外沿线相对模糊

5、的区位与东四环外沿线板块关系最密切，其次是朝阳公园板块区域价值略低于朝阳公园板块未来发展性强潜在的供应较大专题分析客户分析供应专题分析客户分析现状客户分析主体特征：涉外性，投资性高管层为主客体特征：地段、景观品牌、品质性价比/投资回报客户分析CBD经理级“双外”客户随央、京视东移人群自由职业者升级人群投资客企业高管人员外国政府工作人员影视娱乐及电视台相关工作者2004年12月11日金融业全面开放2004年底，允许外商设立独资建筑和分销企业2005年底，允许外商设立独资速递，公路贷运和货代企业2006年底，允许外资银行提供全面的银行服务，允许设立独资铁路货运业。CCTV有直

6、接关系的企业达1200家，与CCTV有业务联系的公司有3800家CEO、首代金融白领/骨干/精英第三使馆区附近/周边外籍人士合资家庭/海归外地入京购房者（如山西客户）上下游关联产业主持人、制片人律师、医生、艺术家等影视娱乐圈投资兼自用纯投资“返城”人群区域升级人群朝阳公园周边项目投资比例达20%以上客户需求分析——需求问卷调研有效问卷数100份调研对象：东部高档楼盘已购客户和潜在购买客户访问方式：售楼处现场访问、电话访问问卷主要内容客户主体特征产品需求特征客户需求分析——需求问卷调研客户主体特征客户年龄：30-40岁占68％购房目的：居住占54％，投资37%家庭结构：夫妇

7、两人占62％客户需求分析——需求问卷调研客户主体特征本市的占51％工作区域（CBD占35％）朝阳区其他地方75％贸易业28％，IT占13％，业内11%，金融11%客户需求分析——需求问卷调研产品需求特征78％的客户喜欢高层板楼51％的客户喜欢楼层数高一些客户需求分析——需求问卷调研产品需求特征投资客户需求面积相对小投资客户客户需求分析——需求问卷调研楼型：主要为高层板楼楼层：对高楼层的需求最大户型面积：200-250平方米需求最大户型结构：平层为主居室需求：四室二厅三卫需求最大，占42％；其次为三室二厅二卫，占25％产品需求特