精品伟业顾问北京市沿海赛洛城项目营销策划商业地产策划

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1、动赢天下沿海集团/高盛房地产/沿海赛洛城项目营销策划[汇报]市政规划改造国家土地政策区域日趋成熟周边区域辐射产品vs.产品客户vs.客群营销vs.传播开发vs.市场策略观点动态整合开发产品客户营销四大资源模块契合并能动地适应外界螺旋上升状动迁的市场格局以动态的眼光看区域北京城市/CBD背景解码泛CBD区域市场竞争环境分析参考项目点评北京城市/CBD宏观背景解码高瞻远瞩对项目的宏观/城市背景解码…理解并掌握1993年国务院批准的《北京城市总体规划》和2004年02月17日发布的《北京城市空间战略发展研究》中“二轴二带多中心”的城市空间结构200

2、4年11月06日公示的《北京城市总体规划（2004-2020）》修编成果，修编后的北京城市发展目标定位为“国家首都、世界城市、文化名城和宜居城市”2004年至2008年，北京要率先在全国基本实现现代化，构建国际大都市的基本构架；2009年至2020年，全面实现现代化，确立具有鲜明特色的国际大都市的地位；2021年至2050年左右，将建设成为经济、社会、生态全面协调可持续发展的城市，进入世界城市行列。产业格局优化调整，城市功能升级扩展全球化经济格局，国民经济发展演进北京再次步入城市升级时代营建“世界的北京”对项目的中观/CBD互动背景解码…在全球化经

3、济格局和奥运经济以及北京城市整体发展的驱动下，北京CBD（中央商务区）商务功能日益完善，商业活动空前繁盛；作为东部发展带的核心，北京CBD的高速发展将是驱动泛CBD生活圈乃至整个北京东部城市升级和生活复兴的强力引擎；城市功能和产业格局演进，催生泛CBD生活圈成就北京城市居住生活的第一高地。CBD发展驱动、CCTV强势进驻泛CBD生活圈打造北京人居生活新高地关键词：人本、国际、创新、领先、增值区域发展：2005-07的百子湾v.s.2002-04的西大望参考模型：北京珠江帝景泛CBD区域市场竞争环境分析知己知彼朝阳路及以北区域CBD对项目的微观/板块

4、互动解码…在售项目珠江罗马嘉园朝阳路北600米7100元/平方米东岸红领巾桥东5800元/平方米财满街东四环朝阳路69号7800元/平方米朝阳无限甘露园1号院5380元/平方米青年汇朝阳路北交口5500元/平方米中水金海嘉苑姚家园路西口往南4980元/平方米朝阳园(荟景峰)青年路8500元/平方米东区国际东四环交叉口8300元/平方米东恒时代家园四惠站北50米6650元/平方米公园5号金台路十字路口7830元/平方米华纺易城姚家园路114号5380元/平方米白领家园华润饭店北100m5700元/平方米即将入市项目国美第一城青年路——北京星河湾平房乡

5、青年路——据初步统计，朝阳路区域在售项目现有供应量约为90万平方米左右。该区域的潜在供应量约为290万㎡左右西大望区域CBD对项目的微观/板块互动解码…项目名称总建面积占地面积分期面积开盘日期入住时间乐城国际50万20万1期15万2004年7月初准现房FESCO外企国际公寓13.7万2.81期公寓500002004年5月28日2005年10月珠江帝景90万31万1期5200002002年11月中旬2004年8月风度柏林17万5万1期800002003年6月28日1期2004年10月石韵·浩庭11万2.6万不分期2003年12月182004年11月以

6、“低调”项目为代表的潜在供应量近250万平米西大望区域在售项目列表四方新区CBD对项目的微观/板块互动解码…以“华侨城”为代表的潜在供应量近270万平米朝阳路及以北区域百子湾区域四方新区西大望区域CBD相比周边几个区域，百子湾版块发展最不成熟，是最有潜力和发展空间的。对项目的微观/板块互动解码…知己知彼CBD高速发展的商务环境和产业格局演进是影响泛CBD区域市场竞争的关键因素，与CBD发展及产业格局演进的契合和互动是大盘项目操作的关键鉴于泛CBD区域供应量大，并逐步走高，竞争环境激烈且日趋白热化的市场条件，产品的差异化定位和营销传播策略的精准性致关

7、重要参考项目点评他山之石1、百子湾区域第一个商品房，确定了该地区的当前的市场形象2、其开盘板楼均价4800元/平米，确定了区域市场的价格标杆1、其美式后街风格产品获得市场认可，但后期开发跟进不足2、产品营销推广策略扩大了其产品优势，取得了良好的绩效1、与本案同为有实力开发商打造的美式超大型社区2、其标志性的“景观峡谷”与本案的斜轴景观商业街异曲同工3、分析其销售进度，产品优势未得到充分挖掘和放大，营销传播和推广造成阻滞1、同为东四环超大复合型建筑群，其点塔住宅、滨河花园和120米高5星级涉外酒店及商业配套在规划和产品层面获得市场认同2、因其复合建筑

8、形态在营销策划中未充分整合，且入市预期价位过高，造成前期销售阻滞和资源浪费“他山之石”的启示社区规划、建筑设计和产品风格等