业顾问：北京沿海赛洛城综合商业项目全案策划报告2005-78页

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1、1、宏观市场环境分析1.1北京市经济发展与房地产市场及商业物业发展的关系1.1.1总体经济环境纵观我国近些年来的经济发展历程，虽然其间经历了亚洲金融风暴、美国“9.11”恐怖事件、美伊战争、“非典”疫情等一系列不利因素的冲击，客观上受到一定程度的影响，但由于我国坚持实施各项宏观调控政策，国民经济总体发展形势保持良好。2004年，我国城乡居民消费稳定增长，人民生活水平不断提高，经济增长速度远高于世界平均水平，表明现阶段我国经济正处于高速、平稳、健康的发展阶段，经济发展优势明显并具有较大的市场潜力。1.1

2、.2北京市经济环境分析在全国经济发展大好形势的带动下，北京市总体经济状况在2004年度表现较为突出，全年经济发展制定的各项目标均顺利实现，经济发展综合素质在全国名列首位。图表1：北京市2004年全年经济运行趋势图1412.740001210812.11210.49.69.79.91010.110.110.53500300025002000642015001000500023456789101112累计地区生产总值当年累计增速去年累计增速资料来源：北京统计局2004年北京市经济发展，由于受到上年“非典”

3、疫情的严峻考验，全年的经济运行经过一段时间的过度之后,呈现出了“高开-回落-恢复-回升”的特点，但总体而言依靠2003年末较高的经济回升阶段,加之经济发展中主导上升的积极因素仍然相对较多，2004年北京市宏观经济循环起点明显高于上年，经济效益与生产继续保持同步增长。由此可以看出，北京市总体经济状况将在较长时间内呈现持续、稳定的发展状态。图表2：1991-2004年北京市GDP数值统计表年度19911992199319941995199619971998199920002001200220032004参

4、数GDP（亿元）增长率（%）5999.570911.686412.1108413.5139512.416169.218109.620119.8217410.2247911.0281811.2313010.4361210.5402810.31.1.2.1经济发展与房地产开发的关系2004年，北京市“三、二、一”产业格局稳固，第一产业实现增加值95.3亿元，比上年增长3.3%；第二产业1298.5亿元，增长11.9%；第三产业2218.2亿元，增长10.0%。据统计，三次产业比重分别为2.6%、36.0%

5、和61.4%，对经济增长的贡献率分别为0.93%、41.74%和57.33%。其中，房地产业稳步发展，全年实现增加值为185.9亿元，比2002年增长11.8%，占第三产业增加值比重达到8.4%，占北京市生产总值的比重为5.1%。房地产业作为国民经济新的增长点，为北京经济持续、快速、健康的发展做出了积极的贡献，并在不断发展和成熟的总体市场环境推动下，逐步确立了在国民经济中的支柱产业地位。根据房地产业发展规律计算，当一个城市（地区）人均GDP数值达到8000美元时，它的房地产市场发展将相对趋于平稳，市场

6、空间将接近或达到饱和状态。北京市人均GDP在2001年达到3060美元，首次突破3000美元，2003年人均GDP迅速增加到3800美元，但是距离人均8000美元的经济水平还存在较大差距。由此可见，北京市房地产市场目前正处于快速成长阶段，根据国民经济发展现状（人均GDP约为3800美元）分析，北京市房地产业在未来相当长时间内将维持快速、稳定的发展状态，具备较强的发展潜力和空间。良好的经济发展状况、良好的房地产市场环境，为本项目各物业的发展提供了优越的宏观经济环境，客观上给予了本项目极大的支持和推动，为

7、项目的成功启动奠定了较好的市场和经济基础。84727499688658681.1.2.2经济发展与商业发展的关系据2004年北京市统计局数据显示，目前北京市人均商业面积接近为0.9平方米，远低于国外发达国家人均1.2平方米商业面积的水平，同时也小于上海人均1平方米商业面积的发展水平。根据北京商委的发展规划，预计到2010年北京人均商业面积将达到1平方米。虽然目前北京商业物业市场处于发展的初期阶段，还不具备成熟市场的特征和发展规模，但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，北京商业市场在其自身多次结

8、构调整的推动下，发展水平已明显升级。个性鲜明的特色商业街、大型、现代化的购物中心、连锁超市、便利店等商业物业星罗棋布，北京市商业市场开始呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，商业市场开始逐渐走向成熟和完善。同时，居民对消费品的需求呈逐年上升的趋势，消费品价格指数持续下降，为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础。图表3：北京历年城镇居民收入和消费性支出统计图160001400012000105501157813883124641112410286100