伟业优秀项目案例征集大赛―沿海赛洛城（营销篇）

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1、伟业优秀项目案例征集大赛―沿海·赛洛城（营销篇）2010-11第1页东四环美式街区魅力生活场沿海·赛洛城第2页项目标签北京的魅力场，世界的赛洛城第3页项目素描位置：广渠东路33号广渠路与百子湾路交汇处规模：86万平米容积率：2.64物业类型：板楼、塔楼、板塔结合开发商：北京高盛房地产开发有限公司开发周期：2005年7月-2010年7月总分期：共7期在售期：住宅基本售罄，目前在售为斜街、四期西商业以及健康住宅产品核心价值：CBD核心、86万平米美式大盘、魅力街区组团划分基本情况二期一期三期四期四期七期北五期美利山第4页组团划

2、分分期情况项目素描七期南六期一期:05年4月15日开工~06年12月20日入住二期:05年9月5日开工~07年4月30日入住三期:06年2月15日开工~07年11月6日入住四期:06年6月30日开工~08年8月8日入住五期:06年5月1日开工~07年12月18日入住六期:07年2月15日开工~08年10月17日入住七期:07年2月15日开工~08年10月17日入住第5页项目营销体系综述项目营销成功关键点归纳总结沿海.赛洛城营销体系案例第6页项目营销体系综述营销目标营销背景营销策略重点手段取得成果沿海.赛洛城营销体系案例第7

3、页销售额项目营销体系综述——营销目标年份预期目标（亿元）2005年6.42006年12.592007年11.672008年13.972009年152010年10.2(截止12月25日)合计71.17年份预期目标（元/㎡）一、二、6800三期8000五期、七期北10000（精装）六期、七期南（美利山）15000四期西（loft）13000四期东32000目标均价第8页项目营销体系综述营销目标营销背景营销策略重点手段取得成果沿海.赛洛城营销体系案例第9页05-10年市场阶段性起伏较大，其中08年受政策影响出现观望市场环境营销背

4、景——总述主要以东部生活的青年客群或三口之家为主客户特征由高性价比明星小户型产品逐渐升级为市场主流品质大户产品特征同地段同类型产品及大品牌开发商的竞争竞品描述由初期缺乏北京市场知名度逐步升级为知名品牌且有实力的开发商开发商描述第10页市场环境整体市场在起伏中上行：2005年-2010年，北京市房地产市场经多次政策调控，虽整体行情呈上行趋势，但2005年，2008年、2010年政策频出，赛洛城在挑战中前行。整体市场情况描述北京市2003年-2009年商品住宅供销比第11页客户特征客户体系构成客户整体特征国际化——拥有海外生活

5、背景,向往美式国际生活家庭化——以三口及多代之家的家庭居住形式为主年轻化——CBD周边地缘客户，高级白领和金领中富于生活激情一群生活化——追求生活便利性，重视家庭生活和氛围，关注教育、生活配套及社区整体环境客户特征第12页赛洛城客户以东四环周边地缘客户、CBD附近高级白领及金领为主要购买人群，辅以少量的海外客户，另有部分唐山、山西、内蒙客户。客户特点及变化趋势小结第13页生命周期描述：夫妻2人+1-2个未成年子女；支付能力：较高，支付房价比在100左右；价值取向：希望在原有条件和环境基础上做更好的改进，让孩子能够就近就读

6、重点的学校，注重地段便利性与升值前景；情感取向：家庭观念强、对生活品质有一定要求；功能产品需求：地段：临近CBD，道路交通状况良好，车行方便建筑形式：倾向于选择性价比较高产品面积：70-130平米配套：美式商街、39中类型1——小康之家主力客户类型描述客户特征第14页生命周期描述：单身白领、金领；CBD附近上班族；支付能力：有稳定收入，支付房价比在50-90；价值取向：首次置业，注重生活品质与氛围，期望有便利交通，成熟配套以及较高的升值前景，情感取向：希望告别租房，拥有自己的生活天地；功能产品需求：地段：临近CBD，道路交

7、通状况良好，车行方便建筑形式：倾向于选择性价比较高产品面积：50-90平米配套：美式商街、39中类型2——单身白领主力客户类型描述客户特征产品特征第15页名称特征周边环境紧邻CBD核心区，初期位于东四环外，周边环境较差产品及单体设计始终秉承美式大盘生活理念，并逐步升级，接近主流户型，美式现代街区生活，高层板楼与低密度洋房相结合，演绎出丰富天际线。规划传统行列式+组团围合式布局交通南邻广渠路，依托CBD核心区，初期周边配套薄弱，成熟度较差配套配套成熟，商业、学习齐全，初期受区域影响，配套薄弱绿化街区市绿化，密集成树种植；第1

8、6页竞品特征竞品类型竞品类型项目名称威胁面积区间总价区间同区域、同产品、不同总价京都杭城大盘规模、知名开发商120-150（三居）120-150同区域，不同产品，同总价华侨城园林，品牌，软硬包装细节化，居住舒适度（威胁项目2-3期）90-130（二居）90-130本项目分析初期入市区域边缘，配套弱，产品