【万科项目营销策划】伟业顾问大连万科魅力之城营销报告

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1、2008年3月市场价值展现一级市场供应较小二级市场层次较低三级市场需求旺盛营销手段四步走五项资源支持品牌拉动领跑大连万科品牌&TS精装系统单一市场环境突破BRT发力导航城市BRT快速公交开通客户分级活动引爆机场等周边产业支持体验营销强化储客市场社区及区域配套支持市政规划利好支持营销营销产品价值展现万科品牌客户条件成熟产品线三圈层变化定义TS系统认识产品客户升级性——改善产品领跑价值需求互动直达型——交通市场客户调查双重品牌价值三层次空间客户吸纳外移型——价格精装接受度市场解读价值条件产

2、品解读汇报提客户思考纲客户解读目标实现价值实现价值条件市场解读一级市场魅力之城泡崖居住区39#地新星绿城第五郡除甘井子区中南部39号地最精成交，其他地块目前未出现土地开工迹象。市场解读一级市场地块编号：2007-39区域：大连市甘井子区用地位置：机场街道用地性质：A、C区公建、居住混合用地，B、D、E区公建（商业、文化娱乐、商务办公等）用地，公建和住宅比例6：4占地面积(㎡)：70151占地面积(㎡)：135500底价(万元)：36000成交价(万元)：36000楼面价(元)：2656.3竞得人：大连建园房地产开发有限公司竞

3、得时间:2007.11.30未来售价将在7500元/平米以上区域土地潜在供应较少2007年下半年革镇堡区域只有一块住宅性质土地供应区域土地市场成交不活跃，处于培育阶段市场解读二级市场对比项目板块开盘时间均价(元/㎡)建筑形态项目规模(万㎡)主力户型容积率户数占地10万㎡88平两室六期新星绿城280户机场前07.10.135层多层建面10万㎡95平三室1N0.6-7期约6800七期115平三室940户占地1.2万㎡总户数易和紫园机场前07.11.217500元5-6层多层80-90两室1.2建积2.43万㎡2654-5层多层占

4、地：46.22万㎡一期第五郡机场前未定10000以上95-100两室1.28层小高层建面：60万㎡1003户4-5层多层占地:15万㎡共约美树日记机场前08.4预计7500130平三室1.28层小高层建面：18万㎡1800户10-11层小占地:3.08万㎡29-70公寓共1196鑫境界机场前08.6预计80002.4高层建面：9.6万㎡60-130住宅户总占地：75.5共5464合计--------总建面：100.03----户㎡区域内在售项目仅有2个——在售竞争项目为新星绿城，潜在竞争项目为第五郡。市场解读二级市场简介：新

5、星绿城占地50万平的生态大盘，位于机场新区核心居住区，是机场新区第一个开发建设的住宅项目，新星绿城的诞生，项目名称:新星绿城6期使地产项目本身有了更深层次的内涵，为复合地产的发开发企业：大连新星房屋开发有限公司展积极探索新的模式，注入新的活力。规模：总占地50万㎡,总建面50万㎡,六期280户平层面积范围比例销售率均价容积率：1绿化率：35%建筑形式：多层均价：6800元/㎡一室37-6425%开盘时间：2007年10月3日二室57-8660%6800元/㎡60%三室100-14515%新星·帕尔美娜（新星绿城七期）≥四室规

6、模：占地7.17万㎡.二居为主力户型，整体项目以紧凑性为主总建面10.4万㎡.户数940户.容积率:1.45均价:未定.开盘时间:未定主力户型:一室一厅一卫三室二厅一卫54.7—127.7㎡项目具有区域代表性，规模较大，区位、价格具备分流客户竞争条件。市场解读二级市场总规图第五郡开发企业：大连亿达美加房屋开发有限公司一期户数:1003一期占地：11.8万㎡（总占地46.22万㎡）一期建面：11.8万㎡（总建面60万㎡）容积率：1绿化率：30%均价：10000元/㎡左右开盘时间：约08.5月建筑形式：4-5层多层、8层小高层户

7、型：一室:55-65㎡，占6%；两室:80-90㎡为主，占38%；三实景相片室:120-130㎡为主，占53%；四室:150-160㎡，占3%第五郡定位为一个品质精良，优雅浪漫，富有异域风情的复合型社区，亿达美加更多着眼于未来城市发展的需要，社区内将建设学校及风情商街等完善的配套。客户来源家庭人口开发区未填西岗区5人以未填1人金州外地1.5%10.8%上3%1.6%5.5%中山区4人2人北三市0.7%3.3%7.2%6.5%沙河口区31.9%1.5%45%3人51.5%甘井子区30%1人2人3人中山区西岗区沙河口区甘井子区4

8、人5人以上未填北三市开发区金州外地未填职业特征其他高层管条目说明5.5%理7%中层管理个体经30.5%营17%客户来源沙河口区及甘井子区为主，占75%普通职客户身份普通职工及中层管理者为主，占70.5%工40%高层管理中层管理普通职工个体经营者其他家庭人口以2-3人为主，占83.4%本数据