2008思源 大连万科魅力之城项目定价报告.ppt

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1、稳&准——大连万科魅力之城价格方案项目目标：高速+稳定性+品牌定价原则：稳健+精准让项目叫好又叫座使项目及开发商的品牌成功树立叫座叫好在保证项目价值最大化的前提下实现09年销售目标：打造区域市场挑战者形象,打破区域竞争格局品牌在稳定的实现回款及销售的情况下，提升项目形象定位,进一步提升万科影响力，巩固品牌效应公司层面项目层面项目目标：高速+稳定性+品牌核心问题：在现有的产品体系下，该以什么样的价格定位亮相？内部资源+外部环境目标下的问题内部资源梳理项目规划指标规划理念1、开放社区，特色组团在开放的逻辑下，魅力之城的商业、公共设施、运动公园

2、向内外敞开，同时社区分为4区12组团，每个组团有自己的特色2、运动健康的园林景观街边快运动主题公园及园区内慢运动及闲运动主题景观走廊，将与四区、12个组团形成一个统一的整体。3、活力建筑立面设计非常缤纷、活跃，在房子外围加上一些跃动的框架和横向板，与阳台空调机及每层赠送的露台相结合，让建筑与社区一样充满活力。4、创新户型三种户型都是集万科多年开发经验并结合国外先进的户型设计理念所推出的创新户型5、休闲商业街百万平城市级配套的基础之上，小区内再造一个13000平米的时尚商业街，分别分布在项目南端和西侧项目基础数据项目经济技术指标——一期产品

3、(示范区5栋楼）序号楼号楼层单元户数居室面积（㎡）套数11＃211一梯四户二居8642764222＃84一梯两户三居906433＃84一梯两户三居906444＃171一梯四户二居8634763455＃82一梯两户三居9032合计312各楼座资源综述万科魅力之城示范区共5栋楼,其中：2#、3#、5#主要为小高层90平米的经济三居产品1#、4#主要为高层76㎡、86㎡两居产品从我们自身的产品配比可以看出：示范区90㎡三居产品占了超过五成的比例，76㎡、86㎡二居产品各占不到1/3的比例，三居产品是项目一期的主要销售目标楼体分析4号楼1号楼3号

4、楼2号楼5号楼小高层，正南朝向，享受组团园林景观小高层，1、2单元户型朝向东南，受一定道路噪音干扰高层，正南朝向，受一定道路噪音干扰小高层，东南朝向，享受组团园林景观高层，西南朝向，受主干道噪音干扰严重楼体价值排序2号楼5号楼3号楼1号楼4号楼项目户型分析U空间透空间光空间两室两厅，建筑面积76㎡面积适中，实用率高，全阳户型设计客厅、卧室、厨房全部朝南主卧特设宽大阳台，创新玄关设计，增大储物空间赠送双层挑空露台两室两厅，建筑面积86㎡户型实用，通透全明空间设计主卧外设阳台，通风采光效果好特设约1.6米大玄关，约2㎡独立洗衣间赠送约7㎡南向

5、观景阳台，270度全面景观三室两厅，建筑面积90㎡一梯两户，安静舒适创新入户玄关，三分离卫浴设计高达87%得房率，功能布局全面优化创新90㎡小三房，4.2米客厅开间赠送4米宽大露台所占有的楼栋资源户型结构景观效果受众面总款总分20%40%20%10%10%76㎡204020101010086㎡204122789890㎡22422397103权重户型各户型综合比准因素项目前期客户梳理目前客户居住区域还是地缘性客户为主，其它区域给辅的特点。项目前期客户梳理目前魅力的客户，主要是改善需求为主，投资及新房为辅项目前期客户梳理魅力到访客户的年龄结构

6、主要在25-35岁之间，占到总比例的46%。其次是35-45岁，占到总比例的31%。项目前期客户梳理共性描述：来访客户多以区域客群为主，年龄主要集中在30-45岁之间，其子女年龄多为11岁以下购房者以首改型客户为主，多数客户有加大居住面积的升级换代需求购房者的主要家庭成员为本人、配偶、父母及子女，多为3-4口之家结论：目前就主力客群家庭居住状况而言，小户型的需求量较大，多数客户对现有居室情况不满，为了满足居住要求，多数客户有加大居室面积的升级换代需求。项目前期客户梳理来访客户中二居需求量大，其中二居占总量的半数以上（59%），而90㎡三居

7、室的需求较少（18%），较好的验证了以上结论。但是通过近期的复访客户了解，目前客户具备较好的引导性，可通过价格及有效的销售引导转化客户需求。在现有的内部资源条件下，我们面临怎样的外部环境？10月量减价升，成交量为18.14万平，环比减少12%；均价9973元，环比增加10%，高价位的楼盘成交拉动了均价上扬。11月开盘项目减少，预计均价将有所回落。宏观环境分析大连10月住宅市场本月新增供应33万平，批售比达到1.8；从08年四月开始，新增供应面积以成交面积两倍的速度入市，市场供大于求压力加剧。宏观环境分析大连10月住宅市场月成交量持续保持在

8、20万左右，而市场的库存面积已达到本年新高359万平，可供销售近20个月。宏观环境分析大连10月住宅市场受大市场成交疲软影响，机场片区虽为大连刚性需求的主要供应区域，成交也同样面临走低的趋势。