万科魅力之城蓄客情况及定价策略.ppt

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1、定价原则本案作为T类产品，客户首要关心的是性价比，对于价格的抗性是最大因素，对于楼层、朝向的考虑并不为首要考虑。同时，本次开盘产品同质性强，没有过多的户型及景观资源优势等。并为保证短时间快速去化（售罄），达到预期销售目的。因此，在保证均价的前提下，对于每户定价，建议进行均衡定价，减小纵横差价，便于完整去化，适时售罄。均衡定价，完整去化本案在前期蓄客阶段的销售口径报价为4500～4900（除特殊户型），经过销售引导，客户普遍接受该价格。但自本周宣布开盘推迟后，客户反应强烈，网上讨论言辞激烈，客户担心价格上涨。为了保证第一开盘的顺利，以及万科品

2、牌的维系，建议继续遵守前期口径，即普遍户型价格为4500～4900（除特殊户型）。遵循前期销售口径定价细则单套价格基价横向价差纵向价差＝++楼层差价朝向景观装修建筑形态得房率花园阁楼噪音其他不利因素定价细则朝向差价根据南北（11层小高）和东西（6层多层）朝向，拟相差300/平米。详细价表链接定价细则景观差价根据外围公共景观和组团景观，视野范围和可观景角度。依次为魅力三区A段，魅力四区A段、魅力四区B段、魅力四区C段，魅力三区B段、魅力三区C段。拟价差从50－300/平米不等。50米绿化带景观中央景观绿化带景观详细价表链接定价细则装修差价根据

3、三房和两房的交楼标准不同，拟相差200/平米。（三房有玄观柜、衣柜、三分离卫生间等，标准远高于两房装修）详细价表链接定价细则噪音差价根据临高新四路和光谷一路以及社区停车位，临路拟相差200/平米；临停车位拟相差100/平米。高新四路光谷一路社区主干道社区次干道详细价表链接定价细则得房率差价根据现有的面积分册发现，多层得房率相反低于小高层，小高层C段的得房率高于A段。拟相差50/平米。详细价表链接定价细则物业形态差价根据小高层和多层，拟相差300/平米。（与得房率分开考虑）详细价表链接定价细则其他不利因素差价根据变电箱位置、临后期高层等不利因

4、素。拟相差50－100/平米。详细价表链接定价细则阁楼差价根据城花的去化经验；以及此次阁楼为单坡设计，可利用率更高。将本阁楼产品拟额外增加800/平米。详细价表链接定价细则花园差价借鉴城花的定价经验，将一楼带花园的产品拟额外增加500/平米。详细价表链接定价细则纵向差价原则上从2楼至10楼每层相差30-50不等，一楼和顶楼在不考虑附加值的基础上减少100-150元/平米。四楼因数字原因考虑做价格保护。详细价表链接定价细则个别调整部分一楼3房因变异成68-71平米2房（共计6套），面积小且带花园，拟增加200/平米。详细价表链接THEENDT

5、HANKSE-HOUSECHINA