万科魅力之城_策略_洋房营销策略思

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1、魅力之城洋房策略思考（2015年4月）市场及产品回顾营销策略思考线上推广示意目录洋房推售背景/房源去化情况项目一期洋房产品200套，已推68套，去化26套，整体去化率仅为41%，低于项目高层整体去化率；其中、F1户型推出20套，去化率在85%，标准层F2户型推出48，去化率为23%；一层、二层带花园、露台，去化率较好，三层以上产品整体去化率较低；类型面积1F2-4F5-9F合计洋房F2（120㎡）供应——242448去化——6511去化率——25%21%23%F1（120㎡）供应20————20去化17————15去化率85%————75.0%合计去化率85

2、%25%21%41%楼层面积套数赠送面积实得面积总价(万元)单价（元/㎡）赠送后实得单价1F12920130㎡：地下室70㎡，花园60㎡2591421100054792F1207露台6㎡12610285008095标准层12041012010184008400合计——68——————————港区洋房市场对比情况名门郡景楼层户型面积（㎡）赠送面积（㎡）规划套数比例去化去化率单价赠送后实得单价6F4/3/2165.9531:双露台27平、阳台4平3217%1959%740062455F3/2/2102.381;露台3217%1547%690068684F3/2/

3、2102.3823;双露台23平3217%3094%750061413F3/2/2125.5522:双露台22平3217%2991%780066422F5/2/2162.3979:露台16平、庭院7平、地下室56平3217%1959%775052201F4/2/2158.21119:地下室74平、花园30平、庭院15平3217%1959%97505555合计192100%13168%7945——蓝山公馆楼层户型面积（㎡）赠送面积（㎡）规划套数比例去化去化率单价赠送后实得单价7F4/2/2175赠送露台50㎡21%00%825064007F3/1/183赠送露

4、台35㎡2013%525%930065256F3/2/2129——2215%732%785078295F3/2/2129——2215%1255%785078294F3/2/2129——2215%1359%785078293F3/2/2129——2114%1571%785078292F4/3/3/14790㎡，庭院赠送45㎡，地下室赠送45㎡2114%629%900055701F5/3/3141180㎡，地上地下庭院90㎡，地下室90㎡2114%1990%110004829合计151100%7751%8631——本案洋房整体去化率41%，低于市场竞品去化率；目

5、前本案仅1F户型有地下室、花园赠送，2F有小面积赠送，赠送率大大低于市场竞品；本案洋房整体均价9214元，每平方米高出市场约600-1000元。港区洋房市场对比情况蓝山公馆名门郡景项目套数均价开盘去化率累计去化率老带新优惠案场折扣体系外立面园林名门郡景1921F9750元/㎡2-6F7600元/㎡61%68%全民营销推荐成功奖励5000元5千抵2万，1万元优惠1%，首付30%优惠1%，50%优惠3%，全款5%；按时签约2%；英伦褐石风格欧美原版“十字园林景观”，蓝山公馆1511F11000元/㎡2F9000元/㎡3-6F7850元/㎡45%51%无豫卡优惠2

6、000元，按时签约优惠1%，首付30%优惠1个点，首付60%优惠2%，全款优惠3%褐石花园洋房中央景观水域名门郡景1F161㎡四房蓝山公馆128㎡三房展示区效果展示区效果项目面积段供应量（套）成交量（套）去化率（%）均价（元/㎡）总价段（万元）正商红河谷90-1203307322%7800-800070-100国瑞城180以上171271%7400-8500100-300正商红河谷/锦艺城160-18023611750%7000-8500150-200正商红河谷/锦艺城/国瑞城140-16043926661%7900-1100120-200原溪里、锦艺城、国

7、瑞城120-14039825865%7000-740070-100龙湖洋房市场分析——客户及去化情况价格：龙湖洋房产品标准层：7500-7800元/㎡；一层：10000-12000元/㎡。去化情况：洋房整体主力面积集中在120-140㎡，140-160㎡，去化情况在65%左右，90㎡以下户型较少，多追求大面积、舒适度佳的居住感受。客户情况：多为二次以上置业，以郑州市区为主，金水区、管城区及在华南城附近购买商铺的客群。龙湖洋房市场分析——产品特色产品特色：间杂具有赠送附加值，面积小、总价低、门槛低的多层电梯产品。一层多数附赠花园或地下室，顶层退台设计，纯洋房社

8、区、有部分景观展示区。面积：三房面积集中在120-1