户县风景洋房项目营销策略方案.ppt

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1、风景洋房营销策略汇报我们，户县高端房地产市场的!开创者本次汇报旨在就户县·风景洋房今后的营销工作的方向和内容与贵方进行深度沟通，以期在一些重要时间节点于工作上达成统一，并在今后的工作中以此为基础，确定各个营销阶段的主要工作内容和方向，使整体营销体系有法可依，有章可循，确保后期营销工作的顺利实施。开宗明义营销策略主要内容阶段筹备与营销费用预算销售策略阶段营销活动策略阶段传播策略阶段推广诉求策略阶段样板展示策略营销节点确定及阶段划分营销策略一、广晋·风景洋房营销策略风景洋房项目定位回顾户县沣京路中段项目定位项目特性地点户县首家电梯花园洋房社区户县首席名流社区，

2、国际标准人居典范客户定位个体私营业主国企中层教师企事业单位员工户县周边潜在客户群SWOT分析优势（S）：1、项目位于户县核心区域，地段好；2、项目规划科学，产品先进，规模大、品质高档；3、开发商成熟，对房地产开发经验丰富，机会（O）：1、沣京路板块渐成开发热点地段，政府东迁和二环的规划带动区域快速发展，生活配套将逐步完善，势必将吸引更多置业者的关注。2、区域内房地产市场正处于角低级的状态。其营销力较弱，在售项目宣传包装水平低，加之产品类型单一，户型面积较大，空白点较多，这些也为本项目用不高的成本来实现较高的收益提供了机会。劣势（W）：1、地块周边环境较差，

3、对项目自身的气质塑造形成一定难度；2、项目预期售价相对户县其他楼盘明显较高，销售压力势必加大；3、地块内无自然、人文资源可以挖掘；4、开发商当地无品牌优势；5、项目高端的产品倡导的高端的生活，势必会增大业主使用生活成本，导致销售加大；6、开发商自身实力导致对项目节奏要求高；威胁（T）：1、未来国家房地产政策的不可预见性，将带来一定的风险；2、在售和潜在项目之间的激烈竞争,对项目威胁较大；（低价竞争）3、2006年全年户县地产市场，购买力表现的较低迷，为07年带来了很大的不确定性。纲领一：形象先行，取法乎高纲领二：样板先行，提前兑现风景洋房营销总纲之四大纲领

4、纲领三：活动为主，体验营销鉴于以上项目SWOT分析，要塑造产品在市场上的高端形象，并且实现项目的顺利销售与开发商资金利润的回收，势必在整体营销战略上需要区别于常规项目的操作方式，因此我们将整个营销战略整理为以下四大纲领：纲领四：专业销售，细节制胜在项目入市阶段，未取得市场知名度和认同感时，以高姿态进入市场，塑造稀缺、高档次楼盘形象，力求达到先声夺人，吸引社会注意力的效果，从而树立起项目高端楼盘的形象和品质感，为今后的销售打下坚实的基础。纲领一：形象先行，取法乎高纲领二：样板先行，提前兑现在项目产品形象未确立时，把能展现出来，并体现项目形象和品质感的产品提前

5、展示出来，提前让客户感受项目的形象和品质，促进前期销售工作的顺利进行。纲领三：活动为主，体验营销鉴于户县当地媒体匮乏的现状，在项目推广中以营销活动为主要手段，传播项目信息，凝聚项目人气；以针对性的活主题动宣传项目，以活动的高规格来树立项目高档次楼盘形象，并以活动现场气氛，促进销售。专业的销售团队是客户对项目信心的保障，是100％销售的保障；细节，尊贵的体现。越是尊贵的东西越注重细节，感动客户有时候往往就在不经意之间，细节决定高度；纲领四：专业销售，细节制胜二、广晋·风景洋房营销节点确定及阶段划分项目从开工到销售完毕将经历1年多的时间，在如此长的工作时间内，

6、我们需要把大量繁杂的工作划分成若干阶段来逐一完成；因此，我们在工作的开始首先要先确定项目的营销节点（认筹和开盘）以便完成阶段的划分；而确定营销节点的前提是：售楼中心位置及入场时间的确定。以下我们将详细阐述营销节点的确立过程。首先，我们先来讨论风景洋房项目售楼中心的位置；就目前项目实际情况而言，经我司实地考察，得到有可能当作售楼中心的地点有以下3个选择：选择1：在户县租赁一门面作为前期售楼中心条件：1、处在户县繁华区域；2、临街（主要街道）；3、门前有广场，便于组织营销活动；4、面积略大，租赁价格适中；钟楼广场（东北广场），面宽约3米，进深5米，位置略偏，面

7、积偏小。年租金10000元，对方要求至少签订三年租赁合同。我司于10月18、26日两次去户县实地考察前期售楼中心的选址，结果如下：户县主要繁华的区什字附近已无临街门面出租，退而求其次，在略偏一点的钟楼广场附近找到一小门面出租。（仅有的临街门面）如临时卖场地点确定在此，则年前可签约，年后装修，07年4月初可以保证入场；优势：入场时间早，装修成本低；劣势：地点略偏，面积狭小，形象太差，不能体现项目高档得形象，也无法对项目高价格进行支撑；如售楼中心位置选择在此，则：项目主售楼中心建议设置在项目临朝阳路两层商铺内，不影响整体建设，加之其结构为砖混，无地下施工，工程

8、量小；07年3月动工，可在07年6月底入场；（含外立面和内部装修）