销售总结报告电梯洋房营销推广策略.ppt

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1、保利公馆2010——100%销售总结2011年1月A项目背景介绍C策略分析及检验B面临的问题D盛会板块营销模式总结报告提纲D经验分享A项目背景介绍B面临问题C策略分析及检验D盛会板块营销模式总结E经验分享A项目背景介绍项目基本情况入市背景项目目标回顾地址：广州番禺石楼镇（亚运城旁）占地面积:53996㎡建筑面积:134000㎡容积率：1.92产品：整个项目分为南北两区，北区规划14栋电梯洋房，总户数约为870套，均为8-11层电梯洋房，一梯两户、一梯四户两种楼层结构。南区规划4栋6～11层电梯洋房，总户数216户，全部是一梯两户的板楼，一线江景。项目基本情况区域解读——广州新城中心

2、，亚运城旁位置：广州新城中心，亚运城旁，石楼镇政府对面，亚运板块核心；环境：莲花山脚、海鸥岛旁、砺江湾畔；交通：地铁4号线到达本项目，未来规划3号线延长线到石楼镇；配套：享用亚运城的大配套，包括7万方的商业、广铁一中、广医四院；产品分析——小三房为主，高实用率户型一梯两户或一梯四户的小高层，通风采光好；6-11层高，低密度小高层居住舒适；9成左右的实用率，实用率区内最高；除了两房之外都有赠送面积，N+1户型；价值点提炼——七大价值区位优势——亚运城旁，享受亚运城大配套景观优势——江山资源，近观莲花山和小浮莲山，一线砺江江景交通优势——地铁直达，地铁四号线直达本项目品牌优势——保利出

3、品，央企品牌，综合实力第一名先入优势——领衔亚运，先于亚运城入市，喝下头啖汤产品优势——户型园林，高实用率高赠送面积户型，新东方主义兽首园林价格优势——升值潜力，首付18万起，置业亚运城旁，升值潜力无限入市背景——片区价格仅4000多元销售均价4500主推户型90～120㎡的两房和三房销售均价7500主推户型80～180㎡两房三房销售均价8300主推户型89～140平方米的三房、四房单位销售均价8000主推户型75－230平方米的两房到五房单位莲花湾畔销售均价4100主推户型有72～163㎡两房至四房石碁镇石楼镇亚运板块由石碁和石楼两个镇的楼盘组成，项目在2009年7～8月蓄客，8

4、月底开盘，期间石碁镇的楼盘均价为8000元/㎡，而石楼镇的均价只有4000元/㎡。本项目位于石楼片区，区外客户对区内市场基本无认识，产品基本上是区内消化，消化速度和销售价格都很低。亚运城项目目标开盘起价6500元/㎡，整盘均价8000元/㎡，区域溢价近100%A项目背景介绍B面临问题C策略分析及检验D盛会板块营销模式总结E经验分享及B面临问题核心问题问题分解核心问题——新区小盘，如何实现大幅度溢价？问题1：如何高价开盘？实现起价6500元/㎡，实现溢价50%？问题2：小盘如何高开高走，实现整盘均价8000元/㎡，溢价100%？问题3：如何实现一年内销售完毕，月均速度83套？问题4：

5、保利在番禺第一个项目，如何提升品牌影响力？A项目背景介绍B面临问题C策略分析及检验D盛会板块营销模式总结E经验分享C策略分析及检验营销策略策略检验要成功溢价，单靠本地客户肯定不行，因此必须借亚运之机，转战广州市场，拉动市区客户，突破片区价格，实现目标！营销思路番禺主力需求户型三房：120～130㎡四房：160～180㎡五房：200～260㎡广州主力需求户型两房：70～80㎡小三房：90～100㎡大三房：110～120㎡项目主力户型两房：80㎡小三房：100㎡大三房：135㎡四房：169㎡舒适宽松户型为主刚需紧凑户型为主主力户型自住+投资换房+投资产品特性——刚需户型为主，可往大市场

6、突破；亚运板块，投资增值天河海珠市桥项目重要客户偶得客户大学城华南板块核心客户刚需客：天河、海珠、大学城的新广州人投资客：番禺、天河、海珠投资客改善客：石楼、石碁、市桥、华南板块的二次置业者投资客：越秀、荔湾、保利地产FANS投资客：外地（潮汕）、外省（温州）、境外（香港）炒家石碁越秀荔湾客户定位——一手抓“新广州”，一手抓“老番禺”。“刚需、改善、投资”三枪齐发竞争策略——借亚运契机，突品牌优势保利为亚运而来——我为保利而来领衔亚运生活亚运核心第一盘开盘热销——新公馆组团水岸公馆组团形象策略——“后亚运城市生活主场”——以先发优势演绎亚运生活短信网络报广户外候车亭风暴看楼车及派单

7、南都、广日基本每周投放，针对全城及珠三角客户搜房、网易、新浪banner，以及网络论坛炒作番禺重要路段，针对“老番禺人”重要节点投放，针对全城客户每周投放，发布即时消息天河、海珠、番禺每周六日发车，捕捉刚需客推广策略——多渠道投放，扩大覆盖面；拔高项目形象，树立价格想象空间渠道分析——报广、候车亭风暴出形象；短信、网络、户外牌来访来电效果最好；渠道分析——口碑传播最重要；短信、网络、途径、候车厅风暴成交较多报广报广户外网络、候车亭展示策略——展示整个中心园林和景观主轴