胜利伟业马驹桥项目营销顾问报告

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1、胜利伟业马驹桥项目营销顾问报告2012年9月1研究逻辑项目基本情况及营销目标项目自身条件分析项目定位面临的关键问题项目总体定位项目所在区域机遇与威胁分析营销环境分析营销（招商）策略定价建议营销传播方案2本报告涉及到的名词定义亦庄新城：“一区”——北京经济技术开发区（简称BDA，BeijingEconomic-TechnologicalDevelopmentArea）“四镇”：亦庄镇、瀛海镇行政辖区、旧宫镇三海子地区及马驹桥镇（马驹桥镇行政辖区以及台湖镇位于京津第二通道以西的行政辖区）七个片区：核心区、河西

2、区、路东区、亦庄枢纽站前综合区、马驹桥居住组团、物流基地、六环路路南区。其中，中关村金桥科技产业基地位于亦庄新城内马驹桥镇路东区：概念来源于《亦庄新城规划2005-2020》，如图示意：以京津塘高速公路为界，路西为“核心区”，路东为“路东区”。由四部分组成：东部沿京津塘高速公路、自北向南布局、享受国家优惠政策的产业区（管辖权在开发区管委会），西北部沿通惠排干渠布局的光机电一体化产业基地（管辖权在通州区），北侧紧邻五环路的三羊居住区，北京环渤海高端总部基地（亦庄新城规划中的站前区），为通州区所管辖。3报告框架第

3、一部分总体定位分析第二部分营销方案4本部分工作内容及目标本部分工作内容工作目标梳理项目开发条件及现有开发方案提出项目整体定位分析项目定位面临的关键问题为制定项目营销方案提供价值依据5目录一、项目基本情况及目标二、项目自身条件分析三、项目所在区域机遇与威胁分析四、关键问题五、项目总体定位6目录一、项目基本情况及目标1、项目基本情况2、目标设定二、项目自身条件分析三、项目所在区域机遇与威胁分析四、关键问题五、项目总体定位7项目位于北京市通州区马驹桥镇，中关村金桥科技产业基地内，南六环路和京津塘高速公路的交汇处的西南角

4、5南二环号线南三环南四环南五环亦庄线本案金桥科技产业基地南六环8项目东临桑德集团，南至漷马路，西侧临规划路规划南六环路桑德集团本案漷马路9项目总占地23232㎡，拟改造后总建筑面积约42492平方米，共10栋独栋建筑和1栋集合写字楼项目经济指标：占地面积：23232平米拟改造后总建筑面积约：42492平米建筑密度：40%绿地率：6%建筑高度：24米户型面积区间：1400~5500平米单层面积：300-1000㎡层高：首层4.05米，标准层3.74米10目录一、项目基本情况及目标1、项目基本情况2、

5、目标设定二、项目自身条件分析三、项目所在区域机遇与威胁分析四、关键问题五、项目总体定位11主要目标设定经济目标•获得不低于同等地段产业园项目水平的租金收益品牌目标•实现良好的园区运营，为日后在其他地区进行复制奠定良好的基础12目录一、项目基本情况及目标二、项目自身条件分析三、项目所在区域机遇与威胁分析四、关键问题五、项目总体定位13优势一：地处有利区域。位于北京最主要的产业聚集区，享有多项园区优惠政策；紧邻京津塘、南六环，总体交通便利能享受中关村科技园优环渤海总部亦庄经济开发区数字电视基地惠政策；产业园区移动硅

6、谷移动硅谷、环渤海总部基地、数字电视产业园、联东U谷不断逐渐发展，形成产业集群优势，本项目可以利用这些产业聚集带来的优势本案联东U谷14优势二：产品具有特色。既支持研发，又能承担商务；既有集合空间，也有独栋功能功能优势：企业有独立的冠名权和使用权，并且同时满足企业总部办公、研发、营销等需求本案产品的产品优势：价值体现独立的研发、办公空间，提供舒适的办公环境，满足不同类型企业的办公需求价格优势：性价比高，和中心城区高居不下的写字楼租金相比，优越性强15优势三：马驹桥是亦庄新城除核心区外，第二个居住类产品集中供应的

7、区域，大量居住社区及人口必然促进商务需求发展莲水怡园：普宅神龙自成小区：普宅总建面13.07万平方米新海北里：普宅怡静园小区：普宅总建面16.08万平方米天鹅堡：别墅东亚瑞晶苑：普宅总建面15万平方米总建面11.7万平方米金地格林小镇：洋房一世情园：普宅总建面30万平方米总建面4.1万平方米融科香雪兰溪：洋房兴华嘉园：普宅总建面25万平方米东亚瑞晶苑：普宅总建面11.7万平方米融科钧廷：普宅总建面15万平方米本案珠江逸景家园：普宅总建面100万平方米合生世界村：综合体温馨家园：普宅晶彩亦庄：普宅总建面150万平方

8、米总建面7.3万平方米16优势四：只租不售。目前市场上相似物业以销售方式居多，租赁市场竞争相对温和；而且纯租赁有利于维持园区品质持有型物业是企业长期在物业管理以及客户资源发展的动力整合上进行完整地规划不仅有利于调整资产比例，而企业物业资产增长来非且对吸引外部基金非常有利常快只租不售的运营模式运营过程中的不断保值增值；维持并提升整个园区的品质17项目关键因素总结——优势优势