伟业顾问长沙梅溪湖金茂悦营销报告

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1、梅溪湖·金茂悦2015年营销报告伟业顾问2015年1月Codeofthisreport

2、1目录1项目目标2背景分析3客户分析4营销策略5伟业资源Codeofthisreport

3、22015年运营目标占据梅溪湖片区，项目品牌打造高品质宜居生活小区战略目标企业品牌专业城市运营商实现价格合理上涨，价格目标三期价格上浮1000元销售目标实现年度销售7亿元签约5.5亿元销售目标Codeofthisreport

4、3目录1项目目标宏观市场2背景分析区域市场3客户分析项目分析4营销策略5伟业资源Codeofthisrepor

5、t

6、4市场分析＞＞宏观市场【宏观政策】2014年，央行救市政策频繁，房地产宏观政策托底明显。长沙因库存居高不下，刺激效果不明显。4月26日下调县域6月27日，取消限9月30日央行限贷11月22日金融机构农合行人民币存款购开始，预示政策放松，成为市场分降息，对房地产市准备金率0.5个百分市场化水岭场影响甚微点回顾2014年已有楼市调控政策，大致分为三个阶段推进:第一阶段，地方政府相继取消限购，积极救市，效果参差不齐，但整体来看，成交量拉升效果极其有限；第二阶段，9月30日，在前期楼市持续颓势的市场背景下，中央提

7、出放松限贷，短期刺激效果明显大于限购取消的威力，带来十月楼市顺势热销，但银行贷款利率调整迟迟杳无音讯，地方开始各自采取措施加码；第三阶段，多地陆续加入公积金贷款门槛降低行列Codeofthisreport

8、5市场分析＞＞宏观市场【土地市场】长沙土地供应量同比下降37.46%，成交率跌至三成，同比下跌44.52%；地价同比下跌53.56%。2012年11月-2014年11月内六区土地供应走势图2014年1-11月，内六区商业、住宅累计供应88宗，总用地面积475万方，同比下37.46%，累计建筑面积1358万

9、方，同比下跌42.68%，跌幅扩大8个百分点；2012年11月-2014年11月内六区土地成交走势图2014年1-11月，内六区商业、住宅用地成交额199.41亿元，同比下跌53.56%，整体楼面地价1910元/m²，同比下跌51.64%；2012年11月-2014年11月内六区土地成交价格走势图2014年1-11月，内六区共成交70宗商业、住宅用地，总用地面积383万方，同比下跌44.52%；总建筑面积1044万方，同比下跌51.64%.Codeofthisreport

10、6市场分析＞＞宏观市场【供求分析

11、】2014年长沙新房供过于求的局面持续；截止12月底，内六区新建住宅可售量为1581万方，出清周期约20月。截至2014年12月已获得预售许可证的未售面积为1581万平方米，截取半年2014年7月-2014年12月月均成交面积78.1万平方米，存量去化周期约20个月。由于央行降息、公积金利率调整加上长沙公积金利好政策刺激，加上开发商年底促销政策加码，四季度成交情况较好，去化周期有所缩短。但由于长沙库存量过大，各开发商库存压力依然明显。Codeofthisreport

12、7市场分析＞＞宏观市场【价格走势】2014

13、年住宅整体成交均价为5739元/m²，环比同比下跌分别12.33%、12.11%。2012年11月-2014年11月内六区新建商品指摘成交均价走势(单位:元/m²)2012年11月-2014年11月各区新建商品住宅月成交均价(单位:元/m²)长沙市内六区住宅均价5739元/m²，环比同比下跌分别为12.33%、12.11%；内六区涨幅最大区域为开福区，上涨32.63%，定向房源签约减少，区域价格逐渐回归正常。岳麓区整体均价降幅最大；各区年末价格与年中价格相比较而言，同比与环比均是呈下降趋势，其中各区中，

14、岳麓区的价格下降幅度最大，达到19.92%。Codeofthisreport

15、8市场分析＞＞宏观市场【成交结构】刚需产品占市场主流，80-144㎡产品占销售套数总量的60%。2014年1-11月内六区新建住宅成交面积段结构统计表随着近期各项政策的出台，改善型需求扩增，与前三季度相比，100-120平米以及120-144平米两种户型销量占比均微幅扩大。Codeofthisreport

16、9市场分析＞＞宏观市场宏观市场小结政策：放松限购、松贷、降息等一系列措施出台，对长沙刺激效果不明显；土地：长沙土地供应量回

17、落，成交率跌至三成，年底冷清收尾；供求：2014年持续供过于求；截止12月底，内六区新建住宅可售量为1581万方，存量吸纳周期为20月；价格：2014年内六区新建住宅整体成交均价为5739元/m²，同比下跌为12%；成交结构：刚需产品占市场主流，80-144㎡产品占销售套数总量的60%。2014年小结：供大于求严重，价格下跌2015年预判：高库存持续，明年市场难回暖Codeofthisrepo