金茂梅溪湖2012年度营销执行报告

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1、12012年07月27日金茂梅溪湖2012年度营销执行报告Logo2>>目标篇——项目使命的思考>>背景篇——项目背景的解读>>营销策略执行篇——项目价值传播及提升目录3目标篇项目使命的思考树立区域的价值标杆，引领市场的地标价值新风向标！树立项目梅溪湖区域标杆，实现3个月，7个亿签约额，实现均价7800的价格目标！战略目标品牌目标核心目标金茂品牌立势，立足长沙高端市场占位，为后续的整体梅溪湖国际新城的开发做可持续性的高端发展的品牌铺垫！目标2012年，时光进入》》》城市·梅溪湖进入喜来登临时营销中心售楼部开放6月8月9月10月11月7月12月样板区开

2、放开盘7个亿核心目标分解按1/5的来访转认筹，需4780批来访客户7个亿，521套小高+52套别墅，60%的解筹率，需956批认筹客户开盘前三个月，平均每天到访53批客户核心目标细分认筹目标客户来访渠道阶段来访日来访阶段认筹日认筹现有来访客户1839批，距离目标2941批新客户营销中心开放前及当天（截至8月25日）自然来访(新客）300820项目推介会3030CALL客500批/天60210单位拜访1010营销中心开放活动6080老客户——14460164样板房开放前（8月25日—9月27日）自然来访（新客）480161204地级市巡展1510CAL

3、L客1103301单位拜访3630样板房开放活动80100老客户——100721390开盘前（9月28日—开盘）自然来访（新客）660301326CALL客1105442单位拜访5050地级市巡展6040老客户——180880446合计——29411000目标压力之下市场面临着怎样的现状？8背景篇项目背景的解读宏观市场竞争市场客户和项目现状992012年上半年利好政策刺激刚需入市，市场好转，但政府整体调控态度仍严谨，提量控价、力保刚需仍是市场主流趋势。中原观点：此次下调存款准备金率，目的在于缓解银行体系的流动性压力，改善企业融资环境，避免信贷收缩影响

4、实体经济发展。就房地产来看，存准率下调有利于增加首套房贷款的供给，最近首套房八五折利率优惠收紧额势头或将扭转。流动性释放后，将间接刺激楼盘成交量上涨。标题内容央行下调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。本次下调后，大型金融机构的存准率将由20.5%回落至20%，中小型金融机构的存准率则降至16.5%。此为2012年第二次下调存准率，也是自2011年6月存准率大型金融机构升至21.5%和中小型金融机构18%的历史高位后，央行第三次下调存准率。宏观市场2012年上半年央

5、行降息，下调存准率及地方微调楼市，刚需客户入市，推高成交量。“以价换量”为上半年成交主推动因素。宏观市场上半年长沙市内六区商品住宅成交量对比图(2011年和2012年)?从半年度成交量数据来看，2011年集中在1月和5月，1月调控力度尚弱，5月房交会引起成交高峰。2012年成交高峰在5月和6月，央行降息，下调存准率及地方微调楼市，加强客户对未来市场预期，入市客户增多，推高成交量。?从月度对比数据来看，2012年需求疲软不容否认，客户对未来房价走低的预期是的观望情绪不减。但随着近期刚性需求信贷优惠政策的实施，激发刚需客购房兴趣，成交量同比跌幅收窄。今年

6、无新的严厉的的宏观调控政策，央行年内二次下调存款准备金率，为楼市转好带来新的契机。政策向精准微调方向发展，调控政策力保刚需，别墅市场除“禁墅令”外无大的动作，整体市场形势看好。2012年下半年楼市调控虽不放松，但楼市逐渐回暖已是大趋势，别墅价格有一定的上升空间。结论：政府在保刚需的前提下拉动整体市场的稳定增长，市场逐步好转；政府整体调控态度仍严谨，提量控价、力保刚需仍是市场主流趋势。宏观市场小结竞争市场竞争市场梅溪湖区域市场市场高端项目研判整体区域市场情况梅溪湖重点项目研判滨江高端项目市区高端项目1月3月5月7月9月11月12年13年1月3月5月7月

7、中一九骏达美D6区9月8万方82-132二至3+1房10万方88-130的二至3+1房，预计明年6月推出8万方80-100二至三房，去化较慢旭辉御府15万方，96-122平米三房，已开盘竞争市场梅溪湖区域内项目推售集中在下半年，总体货量预计超过30万方，区域竞争压力较大。区域内项目与本项目存在一定的调性差距，但其低价已占领市场，因此对本项目会有低价挤压和客户资源争夺，给带来较大的压力。项目名称位置产品价格2012推货量2012年去化量优势劣势达美D6区D6区位于岳麓西二环与梅溪湖交叉口的西北侧92--132平米N+1户型均价7400元/㎡约10万方4

8、50套约5万方临近西站、地段优势明显环境差中一九骏岳麓区金星南路29号80-100㎡房源均价7300元/㎡约