20141221_金茂梅溪湖大平层营销策略

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1、方兴地产长沙·金茂梅溪湖大平层营销策略方案目录2一、项目背景二、市场背景三、长沙豪宅客户研究四、大平层营销策略五、推售策略一项目背景一.项目情况余货情况：188平和215平大平层货值占比最高，合计高达57%，大平层热销是完成项目任务的重要保障。户型92-98平117平122平125平188平215平合计集中楼栋20#03、04房；21#03、04房；30#03、04房；31#03、04房；32#03、04房14#01、02房；32#01、02房30#01、02房；31#01、02房22#02房；24#02房24#01、03房；28#03房；29#01、

2、03房25-26#二期套数28146938315766726面积2735754381149510161295071399097948均价760078268300730011200158009919货值20792425595417418330482210497158货值占比21%4%10%8%34%23%100%二市场背景2、市场背景1、项目大平层竞争分布：2015年大平层面临来之梅溪湖区域内和市场同质项目两个层面竞争。梅溪湖区域内竞争项目：选取2014年和本项目会形成产品、价格竞争压力的中海梅溪湖壹号、云顶梅溪湖、中建梅溪湖中心、金茂广场、达美溪湖湾、

3、晟通牡丹阁、梅溪香山山、振业城、达美美立方；市场同质项目：选取市场上和本项目存在价格和产品竞争的北辰定江洋、中建江山壹号、保利国际广场、龙湖湘风原著、运达中央广场、万科紫台。梅溪湖壹号本项目佳兆业云顶梅溪湖达美美立方金茂广场晟通牡丹舸长房梅溪香山振业城中建梅溪湖中心达美溪湖湾北辰定江洋中建江山壹号万科紫台保利国际广场龙湖湘风原著运达中央广场在售项目潜在项目别墅、洋房项目2.竞品供应：大平层竞争项目2015年供应供应井喷：大平层供应1512套；洋房、别墅供应266套。产品项目名称产品面积段（平）均价（元/平）推售套数（套）合计大平层金茂梅溪湖188115

4、00左右157151221514800-1600066云顶梅溪湖1801000080220-2411100091中海梅溪湖壹号1799000-950060220-240预计10000以上60中建梅溪湖中心18811000左右1002601500072金茂广场197--300211--200达美溪湖湾160-180预计1000086晟通牡丹舸180、260、280预计11000-12000120梅溪香山160-180预计9000-10000120洋房、别墅云顶梅溪湖洋房164-251预计8000-1000060266中海梅溪湖壹号210-320预计850

5、0-1100050振业城洋房1798000-850018别墅200-35011000-1200058达美美立方叠墅1100020达美溪湖湾别墅预计2000040晟通牡丹舸240别墅预计18000202015年区域竞争项目情况2、市场背景3、区域内竞品优劣势对比：本项目大平层产品占据较好景观资源，但产品无明显竞争优势，且无良好展示面。项目名称产品特点景观资源展示面本案215精装修、地源热泵系统等；188亮点相对较少一线临湖；临二期中心园林188无样板间展示、无包装看房通道云顶梅溪湖大平层：全铝模、电梯配备五方对讲系统；空间尺度使用率高洋房靠山、188-2

6、40一线临湖各面积段均有样板间，其中220的实景样板间；188㎡户型临湖样板间洋房：全铝模洋房临桃花岭188㎡户型临湖样板间中海梅溪湖壹号空间尺度开阔，空间使用率高大部分大平层被别墅隔断观湖188㎡实景样板间金茂广场南向双阳台+西阳台，2梯2户，双层入户大堂，五星级精装标准，同时配备旋转楼梯与电梯,精装修有中央空调系统临湖实景样板间中建梅溪湖中心户户带泳池，带复室阁楼，3梯2户，带保姆电梯，刷卡到层；双大堂临湖、中心园林实景样板间、会所、游泳池等振业城洋房、别墅赠送面大，带50-100㎡私人花园龙王港实景样板间晟通牡丹舸地源热泵、远大新风，长沙首家全方

7、位物业服务体系：荷兰管家服务临湖即将打造实景样板间达美溪湖湾赠送面积大，50-100㎡私人花园临湖即将打造实景样板间达美美立方赠送面积达35%以上龙王港实景样板间本案优劣势本案产品无明显优势本案享有一线临湖资源，占据项目最佳园林本案无良好的展示面2、市场背景4、竞品优劣势对比：本项目大平层产品占据较好景观资源，但产品上无明显竞争优势，且无良好展示面。项目名称产品特点景观资源展示面本案215精装修、地源热泵系统等；188亮点相对较少一线临湖；临二期中心园林188无样板间展示、无包装看房通道北辰定江洋外立面全玻璃幕墙；户型通风、采光、最广阔的江景视野；戴德

8、梁行的物业管理一线临江临江实景样板间中建江山壹号私人游泳池急及高尔夫球场、戴德梁行五星服务、中